Mieszkanie na wynajem vs condo/aparthotel

Przeczytaj także: Jak inwestować w mieszkanie na wynajem?

Istnieje wiele czynników, które przyczyniły się do ożywienia na rynku mieszkaniowym w bieżącym okresie. Rekordowo niskie bezrobocie, wysoka dynamika płac, czy wzrost popytu zgłaszanego przez obcokrajowców (szczególnie z Ukrainy z uwagi na konflikt zbrojny na wschodzie kraju). Wśród czynników nie można zapomnieć o głównym katalizatorze bieżącej sytuacji - zapoczątkowanym w marcu 2015 roku okresie rekordowo niskich stóp procentowych.

Te ostatnie doprowadziły do polaryzacji rynku – z jednej strony niski koszt pieniądza jest idealnym narzędziem dla kreacji pieniądza, zarówno w aspekcie zwiększenia możliwości zdolności kredytowej jak i zwiększenia wielkości kredytu (bodziec do przeniesienia się z mieszkania wynajmowanego do „własnego”), z drugiej strony sprawiły, że słaba oferta depozytowa banków w pewien sposób „zmusiła” oszczędzających do zainteresowania się alternatywami wobec lokat. Nic dziwnego. Patrząc na ostatni odczyt GUSu, wskaźnik inflacji CPI wyniósł 2,5 proc. r/r w listopadzie co oznacza, że by zachować wartość nabywczą zdeponowanych środków na lokacie jej oprocentowanie w skali roku musiałoby wynieść za ubiegły rok 3,1 proc. (poniżej oznaczałoby gwarantowaną stratę w ujęciu realnym). Analitycy szacują, że w największych polskich miastach nawet 60 proc. transakcji kupna lokali mieszkalnych od deweloperów jest finansowanych gotówką, co wprost sugeruje inwestycyjny charakter zakupu mieszkań na wynajem.

Nie można dziwić się koncentracji Polaków na inwestowaniu w mieszkania na wynajem - posiadamy materialną własność, która generuję co miesiąc pewien stałej wysokości dochód. W długim terminie można taką inwestycję uznać za bezpieczną. Wydaje się idealną alternatywą dla lokaty terminowej, poza płynnością, która potrafi być bardzo różnorodna dla mieszkań (nawet kilka miesięcy) w zależności od: lokalizacji, rozkładu, powierzchni, miasta, oczekiwań cenowych czy sytuacji rynkowej, kontra płynność lokaty, którą możemy rozwiązać w ciągu jednej chwili. Co sugeruje, że w Polsce jest wciąż stosunkowo niska świadomość ekonomiczna w zakresie możliwości inwestowania oszczędności. Na chwilę obecną można wymienić kilka podstawowych rozwiązań dostępnych dla klientów indywidualnych zainteresowanych sektorem nieruchomościowym: akcje i obligacje spółek deweloperskich, fundusze inwestycyjne inwestujące w nieruchomości komercyjne, nieruchomości komercyjne, apart/condo hotele, mieszkania na wynajem. Zakładając pewną awersję do elektronicznych zapisów na przykład na rachunkach maklerskich (akcje, obligacje spółek deweloperskich) oraz wysoką barierę wejścia w nieruchomości komercyjne, porównanie można skupić na dwóch rodzajach nieruchomości: lokalach mieszkalnych nabywanych na wynajem oraz lokalach w systemie condo/aparthotel.

Historyczne średnie rentowności osiągane przez klientów z najmu lokali mieszkalnych w największych polskich miastach to poziom 3-7 proc. rocznie. Warto zaznaczyć, że dość często w broszurach marketingowych pomijane są koszty związane z podatkiem od nieruchomości, okresem pustostanu, który poza brakiem przepływów wynikających z braku płaconego czynszu dodatkowo jest okresem wzmożonych kosztów wynikających z bieżących opłat (eksperci szacują średni okres pustostanu na 1,5 miesiąca w ciągu roku), odświeżeniem nieruchomości co kilka lat czy generalnym remontem przeprowadzanym średnio co 10-15 lat. W przypadku podejścia do mieszkania na wynajem jako do inwestycji, która ma być bezobsługowa należy dodatkowo doliczyć koszt obsługi zarządzania lokalem przez wyspecjalizowany podmiot, który w ramach kompleksowej obsługi (szukanie najemców, bieżąca opieka, rozliczanie comiesięcznych płatności) w zależności od miasta pobiera około kilkunastu procent prowizji od miesięcznego czynszu.

W przypadku lokali w systemie condo/aparthotel historyczne średnie rentowności osiągane przez klientów kształtują się na poziomie 5-9 proc. rocznie z uwzględnieniem pobieranych przez operatora kosztów z tytułu zarządzania obiektem czy podatków od nieruchomości. Kluczem doboru lokalu opartego o system condo/aparthotel poza lokalizacją jest przede wszystkim wiarygodność dewelopera i doświadczenie w zarządzaniu najmem co przekłada się na transparentność umowy z operatorem obiektu. W klasycznym systemie obiekt hotelowy generuje przychód, na który składa się przychód wniesiony za pokoje i części usługowe (restauracje, sale konferencyjne). Całkowity przychód pomniejszany jest o koszt zarządzania obiektem przez operatora, natomiast pozostały przychód dzielony jest pomiędzy wszystkich właścicieli zgodnie z przypadającym im udziałem w ogólnym metrażu obiektu.

Analogicznie sytuacja przedstawia się w przypadku partycypacji w kosztach bieżących wynikających z niespodziewanych napraw czy zaplanowanych remontów generalnych. Dla przyszłego inwestora nie ma znaczenia, który lokal posiada czy jak długo był wynajmowany, z uwagi na to, że im większy dochód wypracuje obiekt hotelowy jako całość, tym więcej zarabiają właściciele lokali w systemie condo/aparthotel. Warto wskazać, że głównym punktem zainteresowania inwestorów powinien być przychód, który bezpośrednio zależy od obłożenia obiektu hotelowego, który należy rozpatrywać indywidualnie dla każdego obiektu z osobna. Agencja STR Global szacuje, że w 2016 roku średnie obłożenie pokoi hotelowych w Polsce wynosiło 71 proc. w skali roku.

Docelowo można starać się zwiększyć rentowność wyżej wymienionych inwestycji stosując lewar operacyjny, co oznacza nic innego jak finansowanie części inwestycji np. kredytem bankowym. Reguła jest dość prosta, zarabiamy na różnicy pomiędzy tym jak rentuje mieszkanie a koszcie kredytu bankowego - im większa różnica na naszą korzyść, tym większy zarobek wynikający z finansowanie kredytem.
Warto wskazać, że przy bieżących oczekiwaniach ekonomistów co do rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych z końcem bieżącego roku lewar wydaje się dość ryzykownym zabiegiem, w tym zakresie należałoby podejść do każdej nieruchomości indywidualnie i w przypadku zainteresowania szukać kredytu najlepiej o stałej stopie procentowej. Warto wskazać, że lewar operacyjny nie jest wskazany dla inwestorów, którzy przede wszystkim oczekują comiesięcznych wysokich przepływów pieniężnych ponieważ poprzez każdorazowe regulowanie rat kapitałowo-odsetkowych dość mocno obniża się poziom przepływów pieniężnych netto.

Nieruchomości rozpatrywane jako produkt inwestycyjny mają również swoje ryzyka, który poza aspektami prawnymi, technicznymi czy płynnością, przede wszystkim skupiają się na najemcy i stabilności przepływu pieniężnego. W zależności od rodzaju nieruchomości część ryzyk możemy zredukować czy nawet wyeliminować kosztem pomniejszenia przychodu, korzystając z profesjonalnego podmiotu zajmującego się obsługą najmu czy dla przykładu stosując ubezpieczenie OC.

Podsumowując, z pewnością nieruchomości są często stosowanym uzupełnieniem portfela, z jednej strony zapewniają inwestorom comiesięczny zarobek w wysokości czynszu, z drugiej mogą być aktywami, które w długim terminie chronią wartość nabywczą w czasie. W zależności od wielkości aktywów, preferencji, potrzeb dywersyfikacji portfela inwestycyjnego czy dostępności czasu potrzebnego do obsługi najemców każde z rozwiązań znajdzie swoich zwolenników. Każdorazowo warto przed podjęciem decyzji skonsultować się ze specjalistami w danym zakresie z uwagi na niuanse i detale, które występują na rynku najmu w największych polskich miastach.

Jan Karczewski, ekspert