Umowa dożywocia czy służebności: co lepiej chroni seniora i nieruchomość?

Przeczytaj także: Zachowek a dożywocie - jak przekazać nieruchomość bez sporów rodzinnych?

W kontekście regulowania stanu prawnego nieruchomości, szczególnie przy przekazywaniu majątku za życia, najczęściej pojawiają się dwa mechanizmy: służebność osobista oraz umowa dożywocia. Choć oba rozwiązania mają na celu zabezpieczenie osoby starszej, ich skutki prawne są diametralnie różne i niosą konsekwencje zarówno dla zbywcy, jak i nabywcy nieruchomości.

Dlaczego w ogóle sięgamy po służebność lub dożywocie?

Najczęstszym powodem ustanawiania służebności lub zawierania umowy dożywocia jest potrzeba zapewnienia seniorowi poczucia bezpieczeństwa i stabilności. Chodzi przede wszystkim o gwarancję, że osoba starsza nie zostanie zmuszona do opuszczenia swojego mieszkania czy domu i będzie mogła pozostać w nim do końca życia.

Drugim istotnym powodem jest chęć uporządkowania spraw rodzinnych jeszcze za życia. Przekazanie nieruchomości kolejnemu pokoleniu pozwala uniknąć konfliktów spadkowych, ryzyka długów spadkowych czy wieloletnich sporów między spadkobiercami.

Bardzo często seniorzy chcą mieć pewność, że po ich śmierci rodzina nie będzie musiała mierzyć się z problemami prawnymi, które można rozwiązać wcześniej – podkreśla Jarosław Maculewicz, kurator spadków nieobjętych.

Czym jest umowa dożywocia i jakie daje zabezpieczenie?

Umowa dożywocia, uregulowana w art. 908–916 Kodeksu cywilnego, polega na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie zbywcy. W praktyce oznacza to obowiązek przyjęcia dożywotnika jako domownika, zapewnienia mu wyżywienia, ubrania, opieki w chorobie, a nawet pokrycia kosztów pogrzebu zgodnie z lokalnymi zwyczajami.

To rozwiązanie zapewnia seniorowi kompleksowe wsparcie materialne i opiekuńcze.

Dożywocie jest formą bardzo silnej ochrony osoby starszej, ale jednocześnie nakłada na nabywcę daleko idące obowiązki, z których nie można się łatwo wycofać – zaznacza Jarosław Maculewicz.

Co istotne, prawo dożywocia jest niezbywalne i niezwykle trudne do usunięcia, nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości czy egzekucji komorniczej.

Służebność – prawo do mieszkania, ale nie do utrzymania

Służebność osobista mieszkania to prawo do korzystania z nieruchomości w ściśle określonym zakresie. Uprawniony może zamieszkiwać wskazaną część lokalu, korzystać z kuchni czy łazienki – wszystko zależy od treści aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej.

Kluczowe jest jednak to, że służebność nie oznacza „mieszkania za darmo”. Jeśli umowa nie stanowi inaczej, koszty mediów i bieżącego utrzymania są rozliczane proporcjonalnie.

Największym błędem jest przekonanie, że służebność zapewnia pełne zabezpieczenie finansowe – ona daje jedynie prawo zamieszkiwania, a nie utrzymania – wyjaśnia ekspert.

Z reguły służebność wygasa z chwilą śmierci uprawnionego i podlega uwzględnieniu przy obliczaniu zachowku.

Kiedy służebność, a kiedy dożywocie? Skutki spadkowe i praktyczne

Wybór między służebnością a dożywociem powinien być zawsze dostosowany do indywidualnej sytuacji seniora. Osoby samodzielne, z dobrą emeryturą i uporządkowaną sytuacją spadkową, często potrzebują jedynie gwarancji zamieszkania – wówczas służebność może być wystarczająca.

Inaczej wygląda sytuacja osób schorowanych, z niskimi dochodami, które wymagają stałego wsparcia – dla nich właściwym rozwiązaniem jest dożywocie. Różnice te mają także ogromne znaczenie przy zachowku. Umowa dożywocia nie wchodzi do masy spadkowej, co oznacza, że pominięci spadkobiercy nie mogą dochodzić roszczeń z tego tytułu. Przy służebności nieruchomość nadal podlega rozliczeniom spadkowym.

Często mówi się, że dożywocie to najskuteczniejsza forma zabezpieczenia przed roszczeniami o zachowek – i w praktyce rzeczywiście tak jest – wskazuje Jarosław Maculewicz.

Ekspert podkreśla jedno: każdą taką decyzję należy poprzedzić konsultacją z notariuszem lub prawnikiem oraz dokładną analizą księgi wieczystej. Zarówno służebność, jak i dożywocie potrafią skutecznie chronić seniora, ale tylko wtedy, gdy są świadomie i właściwie dobrane do konkretnej sytuacji życiowej.