Zachowek a dożywocie - jak przekazać nieruchomość bez sporów rodzinnych?

Przeczytaj także: Prawo do zachowku: kiedy jest uzasadnione?

Zachowek to roszczenie pieniężne, które przysługuje najbliższym członkom rodziny zmarłego – dzieciom, wnukom, małżonkowi czy rodzicom – w sytuacji, gdy zostali pominięci w testamencie lub otrzymali zbyt mały udział w majątku. Mówiąc prościej: jeśli spadkodawca zapisał cały majątek jednej osobie, pozostałym bliskim przysługuje prawo domagania się odpowiedniej kwoty pieniężnej od spadkobiercy testamentowego.

Wysokość zachowku wynosi połowę wartości udziału, jaki dana osoba otrzymałaby przy dziedziczeniu ustawowym, a w przypadku małoletnich lub osób trwale niezdolnych do pracy – dwie trzecie tej wartości. Co ważne, zachowek jest roszczeniem finansowym, nie prawem do rzeczy. Oznacza to, że niezadowolony członek rodziny nie może żądać części mieszkania, ale może żądać pieniędzy odpowiadających jego udziałowi.

Pamiętajmy, że w praktyce zachowek często staje się przyczyną wieloletnich sporów rodzinnych. Nierzadko zdarza się, że dzieci, które opiekowały się rodzicem przez lata, muszą po jego śmierci spłacać rodzeństwo, które nie angażowało się w opiekę, ale ma prawo do zachowku – mówi Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Testament nie zawsze wystarczy

Choć testament to podstawowe narzędzie do określenia woli spadkodawcy, nie stanowi gwarancji, że jego decyzje zostaną w pełni uszanowane. Pominięcie kogoś w testamencie nie pozbawia go prawa do zachowku. Aby skutecznie wyłączyć to roszczenie, konieczne jest wydziedziczenie, czyli pozbawienie prawa do zachowku na podstawie ściśle określonych przesłanek. Jednak ustawodawca przewidział tylko kilka wyjątkowych sytuacji, w których wydziedziczenie jest dopuszczalne – np. uporczywe łamanie zasad współżycia społecznego wbrew woli spadkodawcy czy rażące zaniedbywanie obowiązków rodzinnych wobec niego.

W praktyce oznacza to, że większość osób nie może całkowicie wyłączyć prawa do zachowku swoich bliskich, nawet jeśli chciałaby nagrodzić jedno z dzieci za opiekę czy wsparcie. Dlatego coraz częściej sięga się po inne rozwiązania – takie jak na przykład umowa o dożywocie – przypomina Małgorzata Rosińska.

Dożywocie zamiast darowizny

Umowa o dożywocie to rozwiązanie, które pozwala przekazać nieruchomość jeszcze za życia, w zamian za świadczenia pieniężne lub opiekę. W zależności od tego, co zapisano w umowie osoba przekazująca majątek (dożywotnik) ma prawo do comiesięcznej renty dożywotniej (takie rozwiązanie proponują zazwyczaj fundusze hipoteczne), opieki, wyżywienia czy pomocy w chorobie. Dożywotnik może także otrzymać prawo do zamieszkiwania w nieruchomości aż do śmierci lub zostać przyjęty przez nabywcę jako domownik.

W odróżnieniu od darowizny, umowa o dożywocie nie jest traktowana jako czynność jednostronnie zobowiązująca. Ma charakter wzajemny – jedna strona przekazuje nieruchomość, druga zobowiązuje się do wypłaty świadczeń lub opieki. Umowa o dożywocie (w przeciwieństwie do umowy darowizny) nie jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku – wyjaśnia Małgorzata Rosińska z Funduszu Hipotecznego DOM.

Dlaczego dożywocie jest bezpieczniejsze?

Z prawnego punktu widzenia dożywocie daje obu stronom większe bezpieczeństwo niż darowizna. Senior ma zapewnione utrzymanie i dach nad głową, a osoba przejmująca nieruchomość – pewność, że nie będzie musiała w przyszłości spłacać innych spadkobierców z tytułu zachowku.

Wielu seniorów myli dożywocie z darowizną, tymczasem skutki prawne są zupełnie inne. W przypadku darowizny, po śmierci darczyńcy, przy obliczaniu zachowku, wartość przekazanego majątku, co do zasady, dolicza się do spadku (nie dotyczy to np. drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku). W przypadku dożywocia – nie. Dlatego jest to jedno z najskuteczniejszych narzędzi planowania spadkowego – podsumowuje Małgorzata Rosińska.