Umowa o dożywocie z osobą prywatną. Co po śmierci świadczeniodawcy?

Przeczytaj także: 3 pułapki w umowach o dożywocie

Z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że w ostatnich latach podpisywało się rocznie ok. 16 tys. umów o dożywocie, na mocy których przeniesiono prawo własności do nieruchomości w zamian za świadczenia pieniężne lub opiekuńcze. Ponad 14 tysięcy tego rodzaju umów dotyczyło nieruchomości mieszkaniowych, nierolnych. W porównaniu do liczby umów zawieranych przez profesjonalne fundusze hipoteczne (zgodnie z danymi Związku Przedsiębiorstw Finansowych) aż 99% wszystkich kontraktów stanowią umowy prywatne, podczas gdy mniej niż 1% to kontrakty profesjonalne. Co stanie się z seniorem, jego mieszkaniem oraz rentą dożywotnią, gdy świadczeniodawca prywatny umrze?

Zacznijmy od tego, że w każdej umowie o dożywocie powinniśmy precyzyjnie określić do czego zobowiązuje się nabywca nieruchomości, czyli w tym przypadku sąsiad, pan Romek. Pamiętajmy, że umowa o dożywocie sporządzana jest w formie aktu notarialnego i zgodnie z jej treścią pan Romek jest zobowiązany do spełniania tych świadczeń, które są wpisane do aktu notarialnego. Tymczasem, w przypadku umów zawieranych pomiędzy osobami prywatnymi, część ustaleń odbywa się ustnie. A to oznacza, że wraz ze śmiercią świadczeniodawcy, ustalenia te przestają być w mocy – podkreśla Małgorzata Rosińska, prawniczka z Funduszu Hipotecznego DOM. – Jeżeli zawieramy umowę z osobą fizyczną musimy się liczyć z tym, że ta osoba może umrzeć przed nami, ale też stracić pracę i źródło utrzymania lub ciężko zachorować i sama potrzebować pomocy. Pamiętajmy, że prawo dożywocia (z wyszczególnieniem jego treści) a także służebność osobista mieszkania, która gwarantuje seniorowi, że może do śmierci zamieszkiwać w swoim lokum, powinny być ujawniane w księdze wieczystej. Wtedy każda osoba, która zapoznaje się z treścią tej księgi widzi zakres świadczeń względem seniora, bez konieczności zapoznawania się z treścią samego aktu obejmującego tą umowę – dodaje ekspertka.

Czy spadkobiercy pana Romka będą musieli płacić seniorowi rentę?

Co prawda spadkobiercy powinni przejąć zobowiązania spadkodawcy, wraz z koniecznością płacenia renty dożywotniej aż do śmierci seniora, ale pojawia się tutaj kilka problemów. Po pierwsze senior nie zawsze wie kto jest spadkobiercą pana Romka. To mogą być osoby mieszkające za granicą, nieutrzymujące kontaktu z członkiem rodziny albo osoby małoletnie.

Jeżeli te osoby same nie zgłoszą się do seniora i nie okażą prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (lub tożsamego z nim aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego u notariusza) konieczne może być ustalenie kręgu spadkobierców przez seniora (dożywotnika). Trzeba tu podkreślić, że senior ma w tym wypadku interes prawny, więc może zgłosić do sądu wniosek o stwierdzenie nabycia spadku opisując swoją sytuację. Wtedy rozpocznie się procedura poszukiwania spadkobierców, ale zdarza się że taki proces ciągnie się latami – mówi Małgorzata Rosińska.

Kto będzie płacił seniorowi w okresie „przejściowym”?

Nie ma gwarancji, że w okresie przejściowym (czyli między zgonem nabywcy nieruchomości a ustaleniem kto po nim dziedziczy) ktokolwiek będzie regulował zobowiązania wobec dożywotnika (seniora).

Warto pamiętać, że nie mamy pewności, kto ostatecznie odziedziczy nieruchomość. Może to być jedna osoba, ale równie dobrze kilku spadkobierców, w tym np. małoletnie dzieci. Nie wiemy też, jaka będzie ich sytuacja finansowa i czy będą w stanie wywiązać się ze zobowiązań, które podjął poprzedni właściciel. Jeśli umowa o dożywocie obejmowała świadczenia pieniężne, a nabywca nieruchomości poddał się w akcie notarialnym egzekucji co do ich zapłaty, zastosowanie ma art. 777 k.p.c., co niesie za sobą konkretne konsekwencje. Może się zdarzyć, że jedynym majątkiem nowego właściciela będzie właśnie nieruchomość otrzymana od dożywotnika – wtedy to ona może stać się przedmiotem egzekucji. Problem pojawia się jednak w przypadku wielu umów zawieranych przez osoby prywatne, w których brakuje art. 777 k.p.c. To później znacząco utrudnia dochodzenie należnych świadczeń – wyjaśnia Małgorzata Rosińska.

Ekspertka dodaje, że jeśli nabywca nieruchomości zobowiązał się do innych świadczeń (na przykład opiekuńczych), a nie jest w stanie ich spełnić, strony mogą żądać zamiany uprawnień objętych treścią umowy o dożywocie na rentę. W wyjątkowych przypadkach umowa może zostać rozwiązana przez sąd.

Co się stanie, gdy mieszkanie trafi w ręce gminy?

Jeżeli świadczeniodawca (pan Romek) nie miał żadnych spadkobierców, to mieszkanie seniora, którego pan Romek był właścicielem, trafi w ręce Państwa ze wszystkimi zobowiązaniami wpisanymi do księgi wieczystej, również z rentą dożywotnią, którą należy emerytowi wypłacać. Tutaj warto przytoczyć m.in. art. 1023 kc, z którego wynika, że „Skarb Państwa ani gmina nie mogą odrzucić spadku, który im przypadł na mocy ustawy”. Dodatkowo, że „Skarb Państwa ani gmina nie składają oświadczenia o przyjęciu spadku, a spadek uważa się za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza”.

Obowiązek wypłaty świadczeń pieniężnych (jeśli został zapisany w umowie) przechodzi na spadkobiercę nabywcy nieruchomości – niezależnie od tego, czy będzie to członek rodziny, inna osoba, gmina czy Skarb Państwa. Umowa o dożywocie to poważne zobowiązanie, dlatego warto dobrze przemyśleć jej konsekwencje. Trzeba mieć na uwadze, że prywatny nabywca może stracić pracę, zachorować lub umrzeć, co może zagrozić regularnej wypłacie świadczeń seniorowi. Tylko profesjonalne fundusze hipoteczne dają emerytom pełną gwarancję bezpieczeństwa – podsumowuje Małgorzata Rosińska.