Jak zmieniają się koszty budowy domu w Polsce? Prognozy na lata 2025-2026

Przeczytaj także: 59% Polaków mieszka w domach

Rynek budowlany w Polsce nigdy wcześniej nie był poddany tak silnym i różnorodnym zmianom. Pandemia COVID-19, wybuch wojny w Ukrainie i związane z nią wzrosty cen surowców i energii, interwencje rządu w postaci programu „Bezpieczny Kredyt 2%” - każdy z tych czynników miał bezpośrednie przełożenie na koszty realizacji inwestycji mieszkaniowych.

Rynek budowlany wchodzi w erę stabilizacji

Osoby, które dopiero planują inwestycje na pewno ucieszy to, że od II połowy 2024 roku rynek budowlany wykazuje wyraźne oznaki stabilizacji. Stoją za tym takie czynniki jak malejąca inflacja, stopy procentowe w trendzie spadkowym oraz stabilne ceny materiałów i usług budowlanych.

W nadchodzących kwartałach można spodziewać się przewidywalnych kosztów i mniejszego ryzyka budżetowego. Inwestorzy indywidualni powinni jednak wciąż monitorować dostępność ekip budowlanych i ceny usług, które pozostają istotnym czynnikiem presji kosztowej.

Wzrost cen bardziej przewidywalny

Jak szacują eksperci Extradom.pl na podstawie przeprowadzonej analizy, koszty budowy domów nadal będą rosnąć.

Będzie się to jednak działo powoli, w tempie zbliżonym do inflacji. Najbardziej „wrażliwymi” pozycjami pozostają wykończenie wewnętrzne i stan surowy, ze względu na duży koszt i wysoki nakład pracy ekip budowlanych. Sektor budownictwa jednorodzinnego zmierza w stronę większej przewidywalności i stabilności – wyjaśnia Rynkowski.

– Wchodzimy w nową fazę cyklu budowlanego — fazę spokoju po burzy. Dla inwestorów indywidualnych oznacza to szansę na racjonalne i spokojne planowanie budowy, bez pośpiechu. Dla deweloperów i doradców finansowych to moment na dostosowanie ofert i strategii sprzedażowej do nowej, bardziej stabilnej rzeczywistości.

Choć ceny nadal będą rosły — co jest naturalne w warunkach umiarkowanej inflacji — tempo tych zmian powinno być przewidywalne i liniowe. W tym kontekście dobrze przygotowany kosztorys i zabezpieczenie finansowe na wykończenie mają dziś większe znaczenie niż sama cena działki.

Budowa domu znów staje się możliwa do skalkulowania i przewidywalna dla inwestorów:

	stan zerowy	stan surowy otwarty	wykończenie wewnętrzne	wykończenie zewnętrzne	instalacje
IV kw 2025	42 253 zł	197 662 zł	167 638 zł	72 156 zł	95 083 zł
I kw 2026	42 726 zł	200 223 zł	170 680 zł	73 087 zł	96 338 zł
II kw 2026	43 200 zł	202 784 zł	173 722 zł	74 018 zł	97 592 zł
III kw 2026	43 674 zł	205 345 zł	176 763 zł	74 950 zł	98 846 zł

Co bardziej zdrożało? Mieszkanie czy dom jednorodzinny?

W analizowanym okresie 2021–2025 wzrosty cen na rynku nieruchomości dotknęły zarówno budownictwa indywidualnego jak i mieszkań. Było to widoczne zwłaszcza w największych miastach Polski. Jednak skalę wzrostu cen na rynku mieszkaniowym można określić mianem bezprecedensowego boomu, który wyraźnie przewyższył tempo wzrostu kosztów budowy domów jednorodzinnych.

Podczas gdy koszt budowy domu jednorodzinnego wzrósł średnio o około 45–50% (przy relatywnie równomiernym tempie wzrostu i stabilizacji po 2023 r.), ceny mieszkań w siedmiu największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice) wystrzeliły nawet o 80–100%.

Przykładowo w Krakowie ceny mieszkań wzrosły średnio o 82% w ciągu pięciu lat, a w niektórych dzielnicach urosły o ponad 100%. Warszawa, tradycyjny lider rynku, osiągnęła średni poziom 17.300 zł/m² w lipcu 2025, z roczną dynamiką cenową wynoszącą +18–22% tylko w latach 2022–2023. Kluczowym czynnikiem napędzającym ten wzrost była wysoka inflacja i rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%” uruchomiony w 2023 roku.

W zestawieniu z rynkiem budowy domów, gdzie wzrosty były widoczne, ale bardziej równomierne i zbieżne z inflacją, rynek mieszkaniowy zachował się znacznie bardziej nieprzewidywalnie, a wręcz agresywnie. Dla przeciętnego Kowalskiego oznaczało to konieczność rezygnacji z zakupu mieszkania w mieście na rzecz budowy domu poza aglomeracją — często przy podobnym całkowitym koszcie, ale większej przestrzeni i niezależności.

Wzrost cen działek zagrożeniem dla budownictwa jednorodzinnego

Od 2024 roku jednym z największych zagrożeń dla rozwoju budownictwa jednorodzinnego w Polsce stał się dynamiczny wzrost cen działek budowlanych. To zjawisko nasiliło się szczególnie w gminach przylegających największych miast. Wysokie zainteresowanie parcelami pod domy – napędzane wcześniejszym boomem inwestycyjnym i programem „Bezpieczny Kredyt 2%” – wywołało lokalne „bańki cenowe”.

W wielu lokalizacjach ceny działek w ciągu kilkunastu miesięcy wzrosły nawet o 20–40%, co podniosło próg wejścia dla inwestorów indywidualnych. Szczególnie dotknięte zostały tereny w promieniu 20–40 km od największych aglomeracji, gdzie jeszcze w 2022 można było nabyć działki o powierzchni 800–1200 m² w przystępnych cenach, a dziś ich cena często przekracza możliwości wielu rodzin.

To zjawisko może ograniczyć napływ nowych inwestorów na rynek budownictwa indywidualnego i zwiększyć presję na realizację mniejszych, bardziej kompaktowych projektów domów. W wielu regionach można zaobserwować dziś rosnące zainteresowanie działkami w nieco gorszych lokalizacjach (np. dalej od infrastruktury), co oczywiście niekorzystnie wpływa na jakość planowanych inwestycji i komfort życia przyszłych właścicieli – podsumowuje Wojciech Rynkowski.

Polacy oszczędzają, budując domy parterowe

W 2025 roku inwestorzy indywidualni wybierają domy jednorodzinne, które łączą funkcjonalność, energooszczędność i przystępność cenową. Z analiz portalu Extradom.pl wynika, że największą popularnością cieszą się kompaktowe domy parterowe o powierzchni od 80 do 110 m².

Takie projekty oferują optymalny układ pomieszczeń przy ograniczonym metrażu, co przekłada się na niższe koszty budowy i eksploatacji. Prosta bryła budynku i dwuspadowy dach ułatwiają realizację inwestycji.

Rośnie zainteresowanie projektami w stylu nowoczesnej stodoły i domami prefabrykowanymi. Inwestorzy cenią sobie minimalistyczny design, szybki czas realizacji oraz pełną przewidywalność kosztów. Gotowe domy z prefabrykatów mogą zostać wzniesione na działce w ciągu kilku dni i są gotowe do zamieszkania w kilka miesięcy, co stanowi atrakcyjną alternatywę dla tradycyjnej budowy.

Jak analizowano koszty budowy domu? Metodologia krok po kroku

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl przeanalizował dane z lat 2021–2025, z podziałem na kluczowe etapy budowy domu jednorodzinnego. Na ich podstawie możemy dzisiaj pokusić się o prognozę na kolejne kwartały, która uwzględnia aktualne tendencje makroekonomiczne, m.in. stabilizującą się inflację, nadchodzące obniżki stóp procentowych czy przewidywalność rynków materiałów i usług.

Dane do analiz pochodzą z kwartalnych publikacji Sekocenbudu i obejmują pięć kluczowych etapów inwestycji:

• stan zerowy (fundamenty, roboty ziemne),
• stan surowy otwarty (konstrukcja budynku bez okien i drzwi),
• wykończenie wewnętrzne (stolarka, tynki, podłogi, ściany),
• wykończenie zewnętrzne (ocieplenie, elewacja, dach),
• instalacje (wodno-kanalizacyjne, elektryczne, gazowe itp.).

– Wykresy i wyliczenia oparte są na uśrednionych danych z 16 województw, z pominięciem Warszawy, w której koszty budowy zawsze są najwyższe. Co ważne - w prognozie na kolejne kwartały przyjąłem założenie o niskiej i stabilizującej się inflacji oraz łagodzeniu polityki pieniężnej NBP w kolejnych kwartałach - wyjaśnia Rynkowski.