Balkon podnosi cenę mieszkania? Mit!

Przeczytaj także: Jak deweloperzy przyjęli konieczność ujawniania cen mieszkań?

Wciąż must-have czy standard, którego już nie doceniamy?

W czerwcu 2025 roku mieszkania z balkonami stanowiły największy udział w podaży na sprzedaż, czyli ponad 131 tysięcy lokali, z tarasami jest ich ponad 27 tys., a z ogrodami blisko 26,5 tys. W porównaniu rok do roku podaż mieszkań z balkonami odnotowała znaczny wzrost, tj. o 7260 ofert nieruchomości. Podaż mieszkań z ogrodami również nieco wzrosła, podobnie jak tych z dostępem do tarasu. Tym samym 61% ofert mieszkań na sprzedaż i tyle samo ofert najmu posiadało balkon. Udział takich lokali wzrósł o 2% rok do roku, co pokazuje, że deweloperzy i właściciele mieszkań coraz częściej dbają o obecność dodatkowej przestrzeni w swoich ogłoszeniach.

Co ciekawe, udział wyszukiwań zawężonych do konkretnych udogodnień (balkon, ogród, taras) pozostaje niski. Tylko 3% wszystkich wyszukiwań mieszkań na sprzedaż dotyczyło balkonów, 1% ogrodów i tarasów.

To sugeruje, że tego typu udogodnienia zewnętrzne są postrzegane jako standard rynkowy a nie element premium nieruchomości mieszkaniowych. Balkon mniejszy czy większy to przestrzeń, która wielu klientom wydaje się czymś oczywistym - sugeruje Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Anomalia rynkowa, czyli z balkonem taniej niż bez?

Jednak najciekawszym zjawiskiem są różnice w średnich cenach za metr kwadratowy. Analiza cen od Otodom pokazuje, że mieszkania z balkonami na rynku pierwotnym kosztują średnio 12 400 zł/mkw (czerwiec 2025), co oznacza wzrost o 3,5% rok do roku. Natomiast na rynku wtórnym średnia cena to 13 200 zł/mkw, również z rocznym wzrostem. Co ciekawe, mieszkania bez balkonu lub ogrodu od deweloperów osiągają najwyższą średnią cenę za metr – aż 14 400 zł/mkw oraz największy wzrost cen rok do roku (niemal 6%). Tymczasem w segmencie mieszkań z drugiej ręki to właśnie mieszkania bez takich udogodnień jak dodatkowa przestrzeń zewnętrzna są najtańsze (12 300 zł/mkw).

Z badań Otodom wynika, że dla mieszkańców Polski balkon, taras lub ogród to jedne z najważniejszych czynników, które pozytywnie wpływają na poczucie szczęścia w miejscu zamieszkania. Raport „Szczęśliwy dom” wskazuje, że ogród jest udogodnieniem numer jeden dla 37% respondentów, a balkon lub taras to ważna przestrzeń aż dla 33% badanych. Fakt, że balkon jest ważnym dla nas miejscem domu potwierdza też to, że jest jednym z dziesięciu podstawowych filtrów zaznaczonych podczas wyszukiwania mieszkania na sprzedaż lub wynajem - obok ceny, metrażu oraz liczby pokoi. Jednak na rynku mieszkaniowym widoczne jest obecnie zjawisko świadczące o tym, że rynek deweloperski rządzi się swoimi prawami. Jeżeli nieruchomości bez balkonów czy tarasów budowane przez deweloperów są droższe od tych z tymi udogodnieniami, to znaczy, że dla wielu klientów bardziej liczy się na przykład lokalizacja oraz wysoka jakość wykończenia lokalu niż balkon - komentuje Milena Chełchowska.

Balkon to szczęście dla większości

Z raportu „Szczęśliwy dom. Badanie dobrostanu mieszkańców Polski” wynika, że najbardziej zadowoleni ze swojego lokum są tak zwani przodownicy szczęścia, w drugiej kolejności normalsi, a najmniej zadowoleni – nieszczęśliwi. Jednakże, co ciekawe, poszczególne grupy zapytane o cechy dobrego miejsca zamieszkania odpowiedziały nieintuicyjnie. Na liście top 10 cech mieszkania lub domu, którego szukaliby przodownicy szczęścia, istotnie częściej pada: ogród, taras, balkon, miejsce parkingowe lub garaż, widok z okna, obecność terenów zielonych takich jak parki, skwery czy lasy, dostępność tras rowerowych, dobre nasłonecznienie mieszkania, bezpieczeństwo okolicy, warunki do spacerów z psem lub kotem czy zadbane otoczenie.

Jest jednak grupa nabywców mieszkań nowych, dla której wśród kluczowych kryteriów ważniejsze są prestiżowa lokalizacja, wyróżniający się standard wykończenia lub także inne udogodnienia zastosowane w mieszkaniach jak nowoczesne systemy, klimatyzacja czy przestrzenie wspólne typu siłownia lub strefa SPA. Co prawda, stanowią oni mały odsetek klientów, ale na tyle istotny, że znajduje obecnie odzwierciedlenie w cenach takich mieszkań na rynku deweloperskim – podsumowuje Chełchowska, ekspertka Otodom.