Sprzedaż mieszkań znowu hamuje. Skąd to spowolnienie?

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkań deweloperskich w V 2025 najwyższa od miesięcy

Czerwcowe dane nie pozostawiają złudzeń – majowa obniżka stóp procentowych ożywiła rynek tylko na chwilę. Słabsze wyniki sprzedaży potwierdzają, że był to raczej jednorazowy impuls niż trwały trend. Rynek szybko ostygł zarówno po stronie kupujących, jak i deweloperów, a sprzedaż mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła w czerwcu o 13% względem maja.

Jak przypomina Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom:

Choć sprzedaż była wyraźnie niższa niż w maju, to w ujęciu rocznym wzrosła o 9% w porównaniu do czerwca 2024 i 2022. To może być źródłem ostrożnego optymizmu w prognozach firm deweloperskich na drugą połowę 2025 roku. Nie ma jednak wątpliwości, że powtórzenie rekordowego wyniku z czerwca 2023, gdy sprzedano 4,8 tys. mieszkań, wydaje się mało prawdopodobne bez gwałtownej obniżki stóp procentowych – a taki scenariusz obecnie pozostaje nierealny.

Dużo pozwoleń, mało nowych mieszkań

Zaskoczeniem w czerwcu (zwłaszcza na tle wcześniejszych miesięcy) okazała się liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy poszerzyli ofertę o zaledwie 2,5 tys. lokali. Co to oznacza? Mimo posiadania znacznych rezerw pozwoleń na budowę (potwierdzonych przez dane GUS z lat 2022–2025), firmy deweloperskie coraz częściej dostosowują ofertę nie do prognozowanego popytu, lecz do faktycznego tempa sprzedaży mieszkań.

Czerwcowy stan oferty deweloperskiej (nieco ponad 62,1 tys. mieszkań) pokazuje, że rynek praktycznie stanął w miejscu. W porównaniu do maja zmiana jest symboliczna i wynika głównie z powrotu do sprzedaży lokali wcześniej zarezerwowanych. W szerszej perspektywie widać jednak, że wybór dla kupujących jest dziś znacznie większy. W porównaniu z ubiegłym rokiem liczba dostępnych mieszkań wzrosła aż o 30%.
O utrzymującym się szerokim wyborze mieszkań i relatywnie słabym tempie sprzedaży świadczą rosnące w czerwcu wskaźniki wyprzedaży oferty, obserwowane na większości rynków. Wyjątkiem był Kraków, gdzie odnotowano bardzo dobre wyniki – według wstępnych danych sprzedano tam około 560 mieszkań. Co ciekawe, niewielkie skrócenie czasu potrzebnego na wyprzedanie oferty zaobserwowano także w Warszawie.
Dane z czerwca domykające II kwartał 2025 pozwalają spojrzeć z dystansu na sytuację na rynku deweloperskim w największych miastach. Zaskakująco dobre wyniki z maja i solidny czerwiec sprawiły, że sprzedaż na siedmiu kluczowych rynkach w kraju rośnie – o 4% względem poprzedniego kwartału i o 8% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku.

Choć te wyniki sprzedaży mieszkań mogłyby napawać deweloperów optymizmem, tym bardziej że osiągnięto je bez wsparcia programów rządowych, to po stronie podaży wyraźniej wybrzmiewa ostrożność. W II kwartale 2025 do oferty trafiło 10,9 tys. mieszkań, czyli najmniej od dwóch lat. To zaskakujące, biorąc pod uwagę, że pula dostępnych lokali wzrosła w rok o 30%, a od wrześniowego dołka z 2023 roku aż o 90%.

Utrzymanie obecnego poziomu cen to dziś scenariusz korzystny z perspektywy deweloperów. Jeżeli jednak w otoczeniu rynkowym w najbliższych miesiącach nie pojawią się istotne impulsy, takie jak obniżki stóp procentowych czy zmiany w metodologii liczenia zdolności kredytowej, należy spodziewać się coraz częstszych korekt cenowych, zwłaszcza na poziomie indywidualnych ofert – ocenia Katarzyna Kuniewicz.

Dalsze hamowanie na rynku wtórnym

W czerwcu w większości dużych miast liczba nowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań z drugiej ręki zmniejszyła się zarówno w porównaniu z majem, jak i – w kilku przypadkach – względem czerwca ubiegłego roku. Liderem spadków w ujęciu miesięcznym okazał się Wrocław, gdzie liczba nowych ogłoszeń skurczyła się aż o 10,4%. Mniej mieszkań trafiło na rynek także w Krakowie i Warszawie (po - 5%), Katowicach (-4,7%) oraz Poznaniu (-4,3%). Nawet relatywnie stabilne Trójmiasto zanotowało spadek na poziomie 3,1%.

Patrząc z perspektywy roku, obraz jest jednak mniej jednoznaczny. W Poznaniu i Łodzi oferta na rynku wtórnym zwiększyła się (odpowiednio o 17% i 13%), co może sugerować lokalne ożywienie po stronie podaży. Ale są też wyjątki: w Krakowie i Wrocławiu liczba dostępnych lokali wyraźnie spadła w porównaniu z czerwcem 2024 (kolejno o 5% i aż 9%).

Mimo że w ujęciu rocznym wiele miast nadal utrzymuje wyraźnie wyższy poziom podaży niż w analogicznym okresie 2024 roku – co oznacza, że presja ze strony sprzedających nadal kształtuje rynek – to w czerwcu odnotowano najniższy jak dotąd tegoroczny wzrost rok do roku. Na siedmiu głównych rynkach łącznie wyniósł on zaledwie +1,5%, podczas gdy w poprzednich miesiącach sięgał kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procent. Mniejsza liczba nowych ogłoszeń może być efektem wolniejszej rotacji ofert, wydłużającego się czasu sprzedaży mieszkań oraz spadku zainteresowania zakupem mieszkań – wyjaśnia Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom.

Czwarty miesiąc z rzędu na minusie

W czerwcu 2025 roku tempo przyrostu popytu na rynku wtórnym wyraźnie zwolniło. Liczba odpowiedzi na ogłoszenia sprzedaży mieszkań spadła we wszystkich analizowanych miastach. Mniejsze zainteresowanie potencjalnych nabywców z rynku wtórnego najbardziej widoczne było w Katowicach (-14,4%), Wrocławiu (-12,4%) i Poznaniu (-10,8%). Łagodniejsze spadki odnotowano m. in. w Łodzi, Trójmieście i Warszawie, a najmniej zmian zaobserwowano w Krakowie (-1,6%).

W ujęciu rocznym obraz rynku jest bardziej zróżnicowany. W wielu miastach aktywność zainteresowanych zakupem była wyraźnie wyższa niż w czerwcu 2024 roku – szczególnie w Poznaniu (+14,7%), Warszawie (+11,2%) i Krakowie (+9,6%). Są jednak i takie lokalizacje, gdzie zainteresowanie mieszkaniami wyraźnie osłabło. Rok do roku liczba odpowiedzi spadła w Katowicach (-3,3%), Łodzi (-4,3%) oraz we Wrocławiu (-1,3%).

Czerwiec przyniósł kolejne sygnały słabnącego popytu na rynku wtórnym. Choć w ujęciu rocznym większość lokalnych rynków wciąż wykazuje wzrost zainteresowania, jego skala była najniższa od początku 2025 roku. Łącznie dla siedmiu analizowanych miast dynamika wyniosła zaledwie 7%, podczas gdy w poprzednich miesiącach roczne wzrosty sięgały kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu procent. To wyraźny sygnał pogłębiającego się ochłodzenia po stronie popytowej, które – podobnie jak spadek liczby nowych ofert – może być efektem wyczekiwania po stronie kupujących oraz wyraźniejszego spowolnienia na rynku nieruchomości – dodaje Milena Chełchowska.

Z kolei ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w czerwcu 2025 roku pozostały stabilne. Zmiany miesiąc do miesiąca były niewielkie i nie przekraczały pół procenta w większości miast. Również w ujęciu rocznym nie doszło do większych wahań. Najwyższe wzrosty cen w porównaniu z ubiegłym rokiem odnotowano w Katowicach (6%) i Trójmieście (5%), podczas gdy w Warszawie (-3%), Wrocławiu (-2%) i Krakowie (-2%) były one niższe niż rok wcześniej.
Jak podsumowuje Milena Chełchowska:

Rynek wtórny pozostaje spokojny, a stawki utrzymują się na względnie stałym poziomie. To potwierdza, że lato może przebiegać bez większych zmian, przy ograniczonej presji cenowej ze strony kupujących i sprzedających.