Kryzys a ceny mieszkań: wyraźne różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym

Przeczytaj także: Ceny mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym w górę w II kw. 2023

Miasta, w których transakcyjne ceny nowych mieszkań ustanowiły nowy rekord to: Bydgoszcz, Gdańsk, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Olsztyn, Rzeszów, Szczecin, Warszawa i Zielona Góra. Na pocieszenie dla osób planujących zakup mieszkania możemy jednak dodać, że te wzrosty cen mieszkań częściowo są „złudzeniem” wynikającym z tego, że spadło zainteresowanie tańszymi lokalami.

Na zakupy w omawianym okresie mogli sobie bowiem pozwolić głownie ci, którzy mieli bardzo dobrą sytuację finansową. Tymczasem osoby, które planowały zakup np. pierwszego w życiu mieszkania często wstrzymywały się z dokonaniem transakcji ponieważ bank odmawiał im udzielenia kredytu, albo sami odkładali to na przyszłość obawiając się utraty pracy.

Należy też dodać, że większość banków podwyższyło wymagany wkład własny z 10% do 20%. Wiele osób zapewne musiało więc odłożyć swoje plany, aby zebrać dodatkowe oszczędności. Prawdopodobnie to właśnie mniejsza sprzedaż w segmencie tańszych mieszkań wywindowała średnie ceny do rekordowych poziomów.

Warto pamiętać też, że omawiany okres (III kwartał) miał miejsce jeszcze zanim pojawiła się druga fala pandemii. Wtedy powoli życie wracało do normy. Niektórym wydawało się, że najgorsze mamy już za sobą. Niestety druga fala w naszym kraju okazała się bardziej niebezpieczna od pierwszej. Nastroje ponownie się więc pogorszyły. Kupując obecnie można więc zdecydowanie łatwiej wynegocjować dobrą cenę niż jeszcze kilka miesięcy temu.

W Krakowie aż o 13,5% drożej niż przed rokiem

Jeśli chodzi o to, w których miastach ceny mieszkań w III kwartale wzrosły najmocniej, to szczególnie wyróżnia się Kraków, w którym średnia cena jest aż o 13,5% wyższa niż przed rokiem. Duże zmiany odnotowaliśmy również w Zielonej Górze (+12,6% r/r), Warszawie (+10,8% r/r) oraz w Kielcach (+9,7% r/r). Spadek w ujęciu rocznym pojawił się jedynie w Gdyni (-1% r/r). Średnio w badanych miastach ceny mieszkań są o 6% wyższe niż przed rokiem.

Rynek wtórny zawsze spóźniony

Mimo, że sytuacja pandemiczna i nastoje w III kwartale były zdecydowanie lepsze niż w II kwartale, to ceny na rynku wtórnym spadły w porównaniu z II kwartałem aż w 9 z 17 badanych miast. Wynika to z faktu, że tu sprzedawcami w większości nie są profesjonaliści, lecz zwykli ludzie, którzy z pewnym opóźnieniem reagują na zmiany sytuacji.

Przypomnijmy, że w II kwartale, gdy ceny nowych mieszkań spadały, to na rynku wtórnym wciąż rosły. Wtedy sprzedający używane mieszkania jeszcze nie zdali sobie sprawę, że muszą zmniejszyć oczekiwania cenowe. Wielu z nich nie doczekało się więc na kupców i w związku z tym dopiero w III kwartale obniżyli ceny. Tymczasem deweloperzy obniżali je już wiosną, a gdy nadeszła poprawa sytuacji w III kwartale, to od razu zareagowali podwyżkami.

W Łodzi używane mieszkania zdrożały o 19%

Warto też zwrócić uwagę, że mimo wspomnianych spadków cen mieszkań w porównaniu do II kwartału, to stawki wciąż są zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. Rekordzistami pod tym względem jest Łódź (+19,2% r/r), Szczecin (+14,3%) oraz Rzeszów (+14,2%). Na drugim biegunie jest Zielona Góra, w której stawka jest tylko o 1,7% wyższa niż rok temu. Ciekawostką jest też Warszawa, która na rynku wtórnym ma drugi najgorszy wynik, czyli roczny wzrost średniej ceny wynosi tylko 5,3%. Przypomnijmy, że nowe mieszkania w stolicy są o prawie 11% wyższe niż przed rokiem, co jest trzecim najlepszym wynikiem.