Mieszkań więcej niż kupujących: rynek deweloperski na rozdrożu

Przeczytaj także: Ceny mieszkań w Polsce rosną, a sprzedaż spada - co dalej z rynkiem mieszkaniowym?

W pierwszym półroczu 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce znalazł się w fazie wyraźnego uspokojenia po okresie wcześniejszego ożywienia. Dane z monitoringu rynku Otodom Analytics wskazują na to, że deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali 18,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o około 10% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Na rynek trafiło 23,3 tys. nowych lokali, czyli aż o 20% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie oferta mieszkań osiągnęła historyczne maksimum – klienci mogli wybierać spośród ponad 62 tys. lokali, o 30% więcej niż rok temu.

Maj okazał się mocno sprzedażowy, jednak już w czerwcu wróciła charakterystyczna dla ostatnich miesięcy tendencja spadkowa. Sprzedaż mieszkań zmalała o 18% względem maja, a liczba wprowadzonych na rynek lokali spadła do zaledwie 2,5 tys. Taki wynik – najniższy od dwóch lat – jasno pokazuje, że incydentalna obniżka stóp procentowych w maju miała krótkotrwały, pozytywny wpływ na decyzje zakupowe, ale nie zdołała zmienić długofalowych nastrojów. Zaskakująco, mimo spadku sprzedaży i wprowadzanych inwestycji, łączna oferta mieszkań pozostała stabilna względem maja, co wynika w dużej mierze z powrotu lokali z rezerwacji do sprzedaży.

Różnice międzymiastowe

Analizując poszczególne miasta, widać wyraźne różnice w sytuacji popytowo-podażowej. Najwyraźniejszym wyjątkiem na tle kraju był Kraków, gdzie jako jedyne z analizowanych miast zanotowano wzrost sprzedaży – sprzedano tam 2,9 tys. mieszkań w pierwszym półroczu br., czyli o 12% więcej niż rok wcześniej. Jednak wynik ten i tak jest znacznie niższy niż podczas rynkowego boomu, kiedy w pół roku sprzedawano tam ponad 5 tys. lokali. W tym przypadku kluczowy okazał się wzrost dostępnej oferty – liczba mieszkań w sprzedaży wzrosła tu dwukrotnie względem poprzedniego roku, znacznie zwiększając wybór dla klientów.

Natomiast Katowice zanotowały spadek sprzedaży aż o 22% rok do roku, a w Łodzi, Wrocławiu i Trójmieście utrata sprzedaży sięgnęła 10-12%. Nawet w Warszawie i Poznaniu liczby były gorsze niż przed rokiem. Po dynamicznym pierwszym kwartale 2024 r., napędzanym przez program BK2%, cały sektor przeszedł do fazy ostrożnego wyczekiwania.

„Deweloperzy wyraźnie dostosowują ofertę do realnej, a nie założonej sprzedaży. Rosnąca podaż i słabe wyniki zachęcają ich do weryfikacji planów inwestycyjnych”, dodaje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.

Szczególne zaniepokojenie budzi sytuacja w Katowicach, gdzie już od niemal roku obserwujemy rekordową nadwyżkę podaży nad popytem. Tylko w ostatnich 12 miesiącach na rynek wprowadzono 3,8 tys. lokali, podczas gdy nabywców znalazło niespełna 1,6 tys. Zbliżony scenariusz – choć na mniejszą skalę – widoczny jest także w Poznaniu i Łodzi.

Bez większych zmian w cennikach

Ceny mieszkań pozostają zaskakująco stabilne. We Wrocławiu od szczytu, jaki miał miejsce jesienią 2024 roku, średnia cena spadła o ok. 550 zł na mkw, czyli o 3,8%, a rok do roku ceny są tam niższe o 2%. W Krakowie obserwujemy zniżkę cen ofertowych o 2,4% w porównaniu do rekordu i niewielki wzrost 2% w skali roku. W Katowicach, Łodzi i Poznaniu ceny są rekordowe, przy niewielkich wzrostach rzędu kilku procent. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie średnia cena mkw w ciągu roku wzrosła aż o 10%.

„Rynek deweloperski pozostaje w fazie stabilizacji. Utrzymujący się niski popyt jest skutkiem wysokich stóp procentowych i braku programów wspierających zakup mieszkań. Wielu deweloperów przyjęło strategię czekania na lepsze czasy, stąd bardzo ostrożna polityka wprowadzania nowych inwestycji. Jak podkreśla ekspert, w najbliższych miesiącach trudno oczekiwać rewolucyjnych zmian, a ewentualne dalsze spadki cen będą raczej stopniowe. Spektakularnej korekty stawek nie będzie, ale rynek wymusi na firmach większą elastyczność i umiejętność reagowania na realne potrzeby kupujących. O sukcesie zdecyduje nie ilość, lecz jakość i dopasowanie oferty do coraz bardziej wymagającego rynku”, podsumowuje Marcin Krasoń, Otodom.

W takiej rzeczywistości menedżerowie firm deweloperskich muszą zrewidować dotychczasowe strategie, stawiając na selektywność, innowacyjność i ostrożność w planowaniu nowych projektów. Pierwsze półroczne br. na rynku mieszkaniowym można więc podsumować stwierdzeniem, że mieszkania do wyboru nigdy nie było więcej, ale klientów gotowych wybrać i kupić – zdecydowanie mniej.