Mieszkań więcej niż kupujących: rynek deweloperski na rozdrożu
2025-07-21 00:07
![Mieszkań więcej niż kupujących: rynek deweloperski na rozdrożu [© wygenerowane przez AI] Mieszkań więcej niż kupujących: rynek deweloperski na rozdrożu](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/nowe-mieszkania-od-deweloperow/Mieszkan-wiecej-niz-kupujacych-rynek-deweloperski-na-rozdrozu-267858-200x133crop.png)
Mieszkań więcej niż kupujących: rynek deweloperski na rozdrożu © wygenerowane przez AI
Przeczytaj także: Ceny mieszkań w Polsce rosną, a sprzedaż spada - co dalej z rynkiem mieszkaniowym?
Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie są najnowsze dane o sprzedaży mieszkań w Polsce w I półroczu 2025 r.
- Dlaczego mimo rekordowej liczby ofert rynek deweloperski zmaga się ze spadkiem popytu
- W których miastach doszło do największych spadków sprzedaży, a gdzie zanotowano wzrost
- Jak kształtują się ceny mieszkań i co prognozują eksperci na kolejne miesiące
W pierwszym półroczu 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce znalazł się w fazie wyraźnego uspokojenia po okresie wcześniejszego ożywienia. Dane z monitoringu rynku Otodom Analytics wskazują na to, że deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali 18,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek o około 10% w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Na rynek trafiło 23,3 tys. nowych lokali, czyli aż o 20% mniej niż rok wcześniej. Jednocześnie oferta mieszkań osiągnęła historyczne maksimum – klienci mogli wybierać spośród ponad 62 tys. lokali, o 30% więcej niż rok temu.
fot. mat. prasowe
Podaż, sprzedaż i oferta nowych mieszkań - zmiany kwartalne 2021-2025
W latach 2021-2025 rynek deweloperski przeszedł wyraźną zmianę: po okresie dynamicznego wzrostu i spadku sprzedaży w 2024 r., w 2025 odnotowano rekordowo wysoką ofertę ponad 62 tys. mieszkań oraz coraz niższy poziom sprzedaży i nowych wprowadzeń. Wzrost oferty w połączeniu z ostrożniejszą polityką inwestycyjną firm sygnalizuje rynek nasycony i stabilizację cen.
Maj okazał się mocno sprzedażowy, jednak już w czerwcu wróciła charakterystyczna dla ostatnich miesięcy tendencja spadkowa. Sprzedaż mieszkań zmalała o 18% względem maja, a liczba wprowadzonych na rynek lokali spadła do zaledwie 2,5 tys. Taki wynik – najniższy od dwóch lat – jasno pokazuje, że incydentalna obniżka stóp procentowych w maju miała krótkotrwały, pozytywny wpływ na decyzje zakupowe, ale nie zdołała zmienić długofalowych nastrojów. Zaskakująco, mimo spadku sprzedaży i wprowadzanych inwestycji, łączna oferta mieszkań pozostała stabilna względem maja, co wynika w dużej mierze z powrotu lokali z rezerwacji do sprzedaży.
Różnice międzymiastowe
Analizując poszczególne miasta, widać wyraźne różnice w sytuacji popytowo-podażowej. Najwyraźniejszym wyjątkiem na tle kraju był Kraków, gdzie jako jedyne z analizowanych miast zanotowano wzrost sprzedaży – sprzedano tam 2,9 tys. mieszkań w pierwszym półroczu br., czyli o 12% więcej niż rok wcześniej. Jednak wynik ten i tak jest znacznie niższy niż podczas rynkowego boomu, kiedy w pół roku sprzedawano tam ponad 5 tys. lokali. W tym przypadku kluczowy okazał się wzrost dostępnej oferty – liczba mieszkań w sprzedaży wzrosła tu dwukrotnie względem poprzedniego roku, znacznie zwiększając wybór dla klientów.
Natomiast Katowice zanotowały spadek sprzedaży aż o 22% rok do roku, a w Łodzi, Wrocławiu i Trójmieście utrata sprzedaży sięgnęła 10-12%. Nawet w Warszawie i Poznaniu liczby były gorsze niż przed rokiem. Po dynamicznym pierwszym kwartale 2024 r., napędzanym przez program BK2%, cały sektor przeszedł do fazy ostrożnego wyczekiwania.
„Deweloperzy wyraźnie dostosowują ofertę do realnej, a nie założonej sprzedaży. Rosnąca podaż i słabe wyniki zachęcają ich do weryfikacji planów inwestycyjnych”, dodaje Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom.
fot. mat. prasowe
Wprowadzenia, sprzedaż i oferta mieszkań w miastach - czerwiec 2025
W Warszawie i Trójmieście liczba dostępnych mieszkań i skala sprzedaży pozostają najwyższe spośród siedmiu największych miast. Katowice, Łódź i Poznań doświadczają znaczącej przewagi podaży nad popytem, a Kraków jest jedynym miastem z rocznym wzrostem sprzedaży (12%). Sytuacja potwierdza postępującą polaryzację rynków lokalnych i konieczność dopasowania oferty.
Szczególne zaniepokojenie budzi sytuacja w Katowicach, gdzie już od niemal roku obserwujemy rekordową nadwyżkę podaży nad popytem. Tylko w ostatnich 12 miesiącach na rynek wprowadzono 3,8 tys. lokali, podczas gdy nabywców znalazło niespełna 1,6 tys. Zbliżony scenariusz – choć na mniejszą skalę – widoczny jest także w Poznaniu i Łodzi.
Bez większych zmian w cennikach
Ceny mieszkań pozostają zaskakująco stabilne. We Wrocławiu od szczytu, jaki miał miejsce jesienią 2024 roku, średnia cena spadła o ok. 550 zł na mkw, czyli o 3,8%, a rok do roku ceny są tam niższe o 2%. W Krakowie obserwujemy zniżkę cen ofertowych o 2,4% w porównaniu do rekordu i niewielki wzrost 2% w skali roku. W Katowicach, Łodzi i Poznaniu ceny są rekordowe, przy niewielkich wzrostach rzędu kilku procent. Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie średnia cena mkw w ciągu roku wzrosła aż o 10%.
„Rynek deweloperski pozostaje w fazie stabilizacji. Utrzymujący się niski popyt jest skutkiem wysokich stóp procentowych i braku programów wspierających zakup mieszkań. Wielu deweloperów przyjęło strategię czekania na lepsze czasy, stąd bardzo ostrożna polityka wprowadzania nowych inwestycji. Jak podkreśla ekspert, w najbliższych miesiącach trudno oczekiwać rewolucyjnych zmian, a ewentualne dalsze spadki cen będą raczej stopniowe. Spektakularnej korekty stawek nie będzie, ale rynek wymusi na firmach większą elastyczność i umiejętność reagowania na realne potrzeby kupujących. O sukcesie zdecyduje nie ilość, lecz jakość i dopasowanie oferty do coraz bardziej wymagającego rynku”, podsumowuje Marcin Krasoń, Otodom.
fot. mat. prasowe
Średnie ceny ofertowe mieszkań - siedem największych miast
Ceny mieszkań w największych miastach Polski w czerwcu 2025 wykazują stabilizację, mimo historycznie wysokiej podaży i niższego popytu. W Warszawie średnia cena wynosi 17 547 zł/mkw, w Krakowie 16 071 zł/mkw, podczas gdy w Trójmieście roczny wzrost sięga aż 10,1%. Rynki wykazują znaczące różnice dynamiki rok do roku, co potwierdza fazę wyczekiwania po intensywnym ożywieniu w poprzednich kwartałach.
W takiej rzeczywistości menedżerowie firm deweloperskich muszą zrewidować dotychczasowe strategie, stawiając na selektywność, innowacyjność i ostrożność w planowaniu nowych projektów. Pierwsze półroczne br. na rynku mieszkaniowym można więc podsumować stwierdzeniem, że mieszkania do wyboru nigdy nie było więcej, ale klientów gotowych wybrać i kupić – zdecydowanie mniej.
![Nowe mieszkania od deweloperów - II 2025 [© slavun - Fotolia.com] Nowe mieszkania od deweloperów - II 2025](https://s3.egospodarka.pl/grafika2/nowe-mieszkania/Nowe-mieszkania-od-deweloperow-II-2025-265389-150x100crop.jpg)
oprac. : eGospodarka.pl
Przeczytaj także
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)