Od dzisiaj ceny mieszkań muszą być jawne. Mamy oczekiwać samych korzyści?

Przeczytaj także: Jak deweloperzy przyjęli konieczność ujawniania cen mieszkań?

To, kiedy klient zobaczy cenę na stronie, będzie zależało od tego, kiedy deweloper formalnie rozpoczął sprzedaż inwestycji. W większości przypadków na pełną przejrzystość cenową trzeba będzie poczekać do 11 września.

Nowe regulacje to efekt nowelizacji ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W praktyce oznaczają one obowiązek publikowania na stronie internetowej dewelopera ofert wraz ze szczegółowymi informacjami o cenach mieszkań i domów – bez konieczności kontaktowania się ze sprzedawcą czy wysyłania dodatkowych zapytań. Cena ma być widoczna od razu.

Polski Związek Firm Deweloperskich od początku popierał wprowadzenie obowiązku publikowania cen ofertowych mieszkań. Jesteśmy zwolennikami transparentności i uczciwej konkurencji – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD. – Klienci mają prawo znać pełne koszty zakupu nieruchomości, a jawność cen wspiera podejmowanie świadomych decyzji. Dobrze, że nowe przepisy zmierzają właśnie w tym kierunku. Aktywnie wspieramy branżę we wdrażaniu tych rozwiązań.

Co się zmienia?

Nowe przepisy nakładają na deweloperów obowiązek informowania o:

• cenie metra kwadratowego powierzchni użytkowej każdego oferowanego lokalu (mieszkania i domu), cenie pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich czy boksów rowerowych) lub miejsc postojowych,
• wszystkich dodatkowych kosztach związanych z zakupem nieruchomości, które nabywca będzie zobowiązany ponieść na rzecz dewelopera.

Informacje te muszą być zamieszczane od momentu opublikowania ofert po rozpoczęciu sprzedaży, a w przypadku prowadzenia tzw. przedsprzedaży – przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej. Wszystkie informacje muszą być publicznie dostępne na stronie internetowej firmy, w miejscu umożliwiającym ich łatwe odnalezienie przez klienta. Dopuszczalne są podstrony lub poddomeny, ale z głównej strony musi prowadzić do nich czytelny link czy odesłanie. Ważne jest również, by informacje były jednoznacznie powiązane z konkretnym deweloperem i możliwe do zidentyfikowania przez nabywcę.

To istotna zmiana, która uporządkuje sposób komunikowania cen na rynku – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD. – Już teraz wielu deweloperów prezentuje ceny na swoich stronach, ale nowe przepisy tworzą jednolity standard, zrozumiały dla wszystkich. To korzystne zarówno dla klientów, jak i dla firm, które chcą działać na jasnych zasadach.

Obowiązek prowadzenia i aktualizowania strony internetowej obowiązuje tak długo, jak długo w danej inwestycji dostępne są niesprzedane lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne. Deweloper musi utrzymywać stronę aż do momentu przeniesienia własności wszystkich nieruchomości na nabywców.

Nowe przepisy nie obejmują natomiast lokali usługowych (przeznaczonych pod działalność handlową, usługową czy biurową), a także lokali przeznaczonych pod najem krótkoterminowy (np. aparthotele, condo-hotele).

Dlaczego 11 lipca nie zobaczymy jeszcze wszystkich cen?

Choć przepisy formalnie wchodzą w życie 11 lipca, dla zdecydowanej większości inwestycji będzie obowiązywał dwumiesięczny okres przejściowy. Dotyczy to projektów, w których sprzedaż rozpoczęła się przed tą datą. W ich przypadku obowiązek publikacji cen zacznie obowiązywać dopiero od 11 września 2025 r.

Przejrzystość nie dzieje się z dnia na dzień – podkreśla Bartosz Guss. – Nowe przepisy wymagają dostosowania systemów informatycznych, materiałów marketingowych i procedur sprzedażowych. To realne wyzwanie operacyjne, ale podchodzimy do niego z pełnym profesjonalizmem, bo wiemy, że zaufanie klientów buduje się na rzetelnej informacji.

Dlatego w pierwszych tygodniach po wejściu w życie przepisów klienci mogą zauważyć różne tempo wdrażania zmian – szczególnie w starszych inwestycjach. Pełna jawność cen stanie się obowiązkiem od 11 września 2025 r., choć wiele firm przygotowuje się do tego już teraz.

PZFD rekomenduje, by deweloperzy, którzy nie są objęci obowiązkiem od 11 lipca, wyraźnie informowali o tym na swojej stronie internetowej. Dzięki temu nabywcy unikną nieporozumień i zyskają pewność, że firma działa zgodnie z prawem.

Widzimy, że część firm już dziś wdraża specjalne zakładki, które umożliwiają szybkie porównanie cen lokali w danej inwestycji. Inne integrują systemy sprzedażowe z bazami danych, aby informacje były zawsze aktualne – mówi Przemysław Dziąg. – To krok w stronę cyfryzacji całego procesu zakupu mieszkania, co w przyszłości może oznaczać większy komfort i bezpieczeństwo dla klientów.

A co na to deweloperzy?

Choć poważni przedstawiciele branży założenia dokumentu przyjmują z aprobatą, nie brakuje też argumentów wskazujących, że ustawa wręcz przeregulowuje pewne kwestie.

Potencjalne korzyści

Pozytywnych aspektów wynikających z wejścia w życie takiego dokumentu jest co najmniej kilka. Dzięki ustawie niewątpliwie powstaje realna perspektywa na wyrównanie szans wśród przedstawicieli branży. Z tego powodu mieszkania o podobnych cenach bardziej niż obecnie będą mogły sprzedawać się dzięki atutom, którymi inwestycja góruje nad innymi. Potencjalny nabywca będzie miał więc ułatwioną możliwość porównywania różnych inwestycji.

Główne założenie ustawy jest jak najbardziej słuszne. Ceny mieszkań poszczególnych firm powinny być jawne, co wpłynie na przejrzystość ofert na całym rynku. Dzięki temu klient będzie o wiele lepiej poinformowany już na etapie kontaktu telefonicznego z wybraną firmą i być może będzie też bliższy podjęcia decyzji o zakupie. Należy również pamiętać, że ceny poszczególnych mieszkań w ramach jednej inwestycji potrafią się różnić o kilka tysięcy zł za m². Ich jawność umożliwia weryfikację i porównanie ofert także w obrębie tego samego projektu – tłumaczy Jakub Sobczyński.

To wzbudza wątpliwości

Ustawa narzuca jednocześnie na przedsiębiorstwa co najmniej kilka dodatkowych obowiązków. Jednym z nich jest choćby konieczność codziennej aktualizacji cen wszystkich oferowanych mieszkań oraz codzienne wysyłanie cenników do Ministerstwa Cyfryzacji.

Z naszej perspektywy będzie to oznaczało konieczność tworzenia dodatkowych stanowisk pracy, co następnie może znaleźć swoją kompensację w cenie mieszkań. Nawet jeśli z czasem uda się ten proces zautomatyzować, może utrudnić to konkurencję na rynku mniejszym podmiotom. To z kolei może w konsekwencji doprowadzić do wzrostu cen – mówi dyrektor Megapolis.

Ponadto ustawa będzie nakładała na sprzedających mieszkania inny obowiązek. Od tej pory każda, najmniejsza nawet firma zajmująca się sprzedażą mieszkań, będzie musiała posiadać swoją stronę internetową, na której będzie miała obowiązek na bieżąco aktualizować cenniki (które równolegle będą wysyłane również do Ministerstwa Cyfryzacji). W przypadku ewentualnych opóźnień lub błędów podmiotom tym będą groziły kary: począwszy od grzywny z kodeksu wykroczeń w wysokości do 5 tys. zł, aż do kar administracyjnych nakładanych przez UOKiK – do 4 proc. rocznego obrotu.

Jak to się sprawdzi w praktyce?

Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich od początku prac legislacyjnych nad ustawą było klarownie komunikowane: wprowadzenie zmian jest potrzebne, jednak powinno odbyć się w sposób bardziej przemyślany, niż ma to miejsce obecnie. Dyrektor zarządzający firmy Megapolis, należącej do PZFD, przepisy zawarte w ustawie określa wprost:

Na tę chwilę wydają się one przeregulowane. Zwłaszcza że warto wspomnieć, iż polska ustawa idzie dużo dalej pod względem obowiązków administracyjnych w tym względzie niż inne państwa UE. Tak duże zobowiązania, zwłaszcza dla mikroprzedsiębiorstw, mogą okazać się zbyt obciążające. Oczywiście czas pokaże, jak nowe przepisy sprawdzą się w praktyce – konkluduje Jakub Sobczyński.

Mimo że ustawa o jawności cen mieszkań może okazać się przełomem w relacjach między sprzedawcami a kupującymi, to istnieje ryzyko, że jej nadmiernie restrykcyjny charakter utrudni funkcjonowanie mniejszych podmiotów i wpłynie na dalszy wzrost cen nieruchomości. Najlepszym rozwiązaniem byłoby, aby ustawodawcy pozostali otwarci na ewentualne nowelizacje, które pozwoliłyby osiągnąć cel — większą transparentność — bez zbędnego obciążania rynku. Tylko wtedy wprowadzone nowe przepisy będą mogły stać się narzędziem realnej zmiany.