Lepszy wynajem mieszkania czy flipowanie?

Przeczytaj także: Flip mieszkania, czyli jak zarobić kilkadziesiąt procent

Rynek nieruchomości jest naprawdę pięknym segmentem i można na nim działać na wiele różnych sposobów. Natomiast pytanie czy my chcemy na nieruchomościach zarabiać, czy my chcemy w nieruchomości inwestować. Zupełnie czym innym jest bowiem pierwsze, a czym innym drugie – podkreśla Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.

Dwa różne podejścia do rynku nieruchomości

Zarabianie to aktywne działanie ukierunkowane na pomnażanie majątku. W nieruchomościach oznacza to taką aktywność jak np. flipowanie, czyli kupowanie mieszkań czy domów poniżej wartości rynkowej, ich remont i szybka sprzedaż z marżą. Niestety robienie flipów wiąże się z koniecznością zaangażowania pieniędzy, uwagi oraz tego, co jest najrzadszym zasobem – czasu. Trzeba szukać okazji, prowadzić negocjacje, zarządzać remontami i finalizować sprzedaż.

Flipowanie wymaga czujności: identyfikujesz okazje, negocjujesz cenę, pilnujesz remontów i szukasz kupca. Brzmi jak giełda? Dokładnie tak – tu też każda zmienna może zaważyć o wyniku – mówi Maciej Gołębiewski. – Inwestowanie zaczyna się wtedy, gdy mamy lokować nadwyżki finansowe – tak, aby środki nie pozostawały bezczynne ani nie traciły na wartości, lecz pracowały i generowały realne zyski. Samodzielnie – bez potrzeby codziennego zaangażowania. To podejście strategiczne, nastawione na długoterminowe cele, gdzie priorytetem są przewidywalność i bezpieczeństwo – dodaje.

Fundament pasywnego dochodu i ochrony kapitału

Większość inwestorów dąży do sytuacji, w której kapitał pracuje sam, bez codziennego nadzoru. Taki model działania zapewnia spokój i przewidywalność. Nieruchomości od lat uchodzą za wzorcowy sposób na osiągnięcie tak zwanego pasywnego dochodu – ich odporność na inflację oraz stabilne wpływy z najmu sprawiają, że stanowią prawdziwy „święty Graal” inwestycji długoterminowych.

Kiedy inwestujesz w mieszkanie na wynajem, najemcy miesięcznym czynszem „spłacają” Twój kapitał, a jednocześnie wartość nieruchomości systematycznie rośnie, zabezpieczając środki przed inflacją. To jednak inwestycja kapitałochłonna – wymaga większych środków na start i gotowości, by zamrozić część oszczędności na dłużej. Inwestor musi zaakceptować, że te pieniądze nie będą dostępne od ręki. One po prostu są zaprzęgnięte do ciężkiej pracy – i tak jak pracownik na etacie, zaczynają przynosić stały dochód, miesiąc po miesiącu. Inwestowanie w nieruchomości na wynajem premiuje cierpliwość . Nie daje spektakularnych zysków z dnia na dzień, ale nagradza tych, którzy myślą długoterminowo i potrafią pozwolić pieniądzom działać w tle, bez codziennego nadzoru – mówi ekspert.

Realny zysk czy ochrona przed inflacją?

Wiele osób postrzega inwestowanie w mieszkania głównie przez pryzmat wzrostu ich wartości. Panuje przekonanie, że gdy ceny za metr rosną, trzeba kupować. W rzeczywistości jednak zyski z nieruchomości płyną z dwóch źródeł: wzrostu wartości lokalu oraz regularnego dochodu z najmu. To właśnie przewidywalny strumień czynszu – a nie sam wzrost ceny – przesądza o opłacalności inwestycji.

Te rosnące ceny mieszkań to najczęściej tylko ceny nominalne – czyli takie, które nie uwzględniają inflacji. Oznacza to, że w długim terminie wartość nieruchomości jedynie zachowuje siłę nabywczą. Innymi słowy, inflacja i wzrost cen idą łeb w łeb. Sama zmiana ceny mieszkania nie daje realnego zysku, a ochronę kapitału w długim okresie kilkudziesięciu lat. Ponad inflację zarabia się dopiero wtedy, gdy pojawia się cashflow – comiesięczny przepływ pieniędzy, który stanowi prawdziwy krwiobieg inwestycji – podkreśla Maciej Gołębiewski.

Z analizy „Total Return on Everything”, opublikowanej w renomowanym Journal of Economics – czasopiśmie naukowym, w którym publikują między nobliści z dziedziny ekonomii – wynika, że aż 80 procent realnych zysków z inwestycji w nieruchomości pochodzi z czynszu. Badanie, które obejmowało dane z 17 krajów na przestrzeni 160 lat, jasno pokazuje, że wzrost wartości nieruchomości zazwyczaj jedynie wyrównuje skutki inflacji. To kontrintuicyjne i sprzeczne z dominującą narracją. Fakty są jednak niezaprzeczalne. To między innymi dlatego warto sięgać do obiektywnych źródeł badawczych.

Wniosek jest prosty – inwestowanie w mieszkania to proces dwutorowy, ale tylko jedna z tych dróg prowadzi do rzeczywistego zarabiania. Chronić kapitał to jedno, ale zadaniem inwestora powinno być jego pomnażanie. A to możliwe jest tylko wtedy, gdy nieruchomość faktycznie pracuje – generując stały, przewidywalny dochód. Przecież nie chodzi o to, żeby tylko obronić się przed inflacją. Chodzi o to, żeby zarobić więcej. Sama ochrona wartości kapitału to za mało ambitny cel – podsumowuje ekspert.