Uwaga na zawyżony metraż mieszkania

Przeczytaj także: Mniejsze mieszkania od dewelopera

Dwie normy u deweloperów

Kupując natomiast mieszkanie na rynku pierwotnym, zazwyczaj nabywca nie może dokonać pomiaru powierzchni mieszkania, bo jeszcze ono nie powstało. O jego przyszłej wielkości mówi umowa podpisana z deweloperem. Niech jednak nie usypia to czujności kupującego. Po pierwsze nie każdy deweloper posługuje się pojęciem powierzchni użytkowej, a po drugie nawet tak określony metraż może on mierzyć na różne sposoby. Rozbieżności w uzyskanych powierzchniach mogą być znaczące, rzędu kilkunastu procent. Przykładowo mieszkanie o powierzchni 50 m kw., może w oficjalnych dokumentach mieć w skrajnym przypadku metraż nawet 60 m kw. Zwykle dysproporcje nie są jednak aż tak duże.

Tynk to nie przelewki

Według raportu, powierzchnię użytkową mieszkań deweloperzy mierzą najczęściej korzystając z jednej dwóch norm. Bardziej korzystna jest nowa norma (PN-ISO 9836). Mówi ona, że powierzchnię należy liczyć na poziomie podłogi w stanie wykończonym, czyli z tynkami. Stara norma (PN-70 B-02365) mówi natomiast o liczeniu powierzchni na wysokości 1 m i bez tynków. Powłoka ta może mieć różną grubość, ale przyjmując np., że ma 1,5 cm, różnica w powierzchni użytkowej dwupokojowego mieszkania pięćdziesięciometrowego wynosi jeden m kw., czyli blisko 2%. Przy metrażu liczonym z uwzględnieniem tynków i cenie 8 tys. zł za m kw. koszt zakupu całego lokalu wyniesie 400 tys. zł, a przy metrażu liczonym bez tynków będzie to 408 tys. zł.

Za skosy też można przepłacić

W przypadku mieszkań na rynku pierwotnym trzeba też zwrócić uwagę na skosy. Obie przytoczone normy traktują ten temat odmiennie. O tym czy dany obszar zaliczyć do powierzchni decyduje wysokość, i tak:

• Zgodnie ze starą normą:
  • Od wysokości 2,2 m zalicza się całą powierzchnię;
  • Od wysokości 1,4 m do 2,2 zalicza się połowę powierzchni;
  • Poniżej wysokości 1,4 m powierzchnię się pomija.
• Zgodnie z nową normą:
  • Od wysokości 1,9 m zalicza się całą powierzchnię;
  • Poniżej wysokości 1,9 m powierzchnię się pomija.

I w tym przypadku stosowanie nowej normy może być bardziej korzystne. Gdyby dach był nachylony pod kątem 30 stopni, skosy były obecne na każdej zewnętrznej ścianie i mieszkanie miałoby 50 m kw. powierzchni użytkowej według starej normy, to według nowej normy miałoby metraż 44,5 m kw. Oznacza to, że powierzchnia użytkowa lokalu ze skosami może różnić się o 11%. Jak to się przekłada na cenę lokalu gdy za metr deweloper żąda 8 tys. zł? Zamiast 356 tys. zł kupujący wydałby na zakup mieszkania aż 400 tys. zł.

Możesz zapłacić za powierzchnię pod ścianami

Jak podaje Home Broker, zdarza się także, że deweloperzy sprzedają mieszkania przeliczając ich ceny nie na powierzchnię użytkową, ale na przykład na powierzchnię wewnętrzną. Zgodnie z nową normą jest to powierzchnia ograniczona otynkowanymi ścianami zewnętrznymi. Oznacza to, że metraż lokalu jest liczony tak, jakby zniknęły wszystkie ściany wewnętrzne. Przykładowe mieszkanie dwupokojowe o powierzchni użytkowej 50 m kw. miałoby w tym układzie powierzchnię wewnętrzną 53,5 m kw., czyli o 7% większą. Chcąc przenieść tę zależność na wymiar finansowy można przyjąć, że kupując przykładowe mieszkanie dwupokojowe po cenie 8 tys. zł za metr, należałoby w wariancie z powierzchnią wewnętrzną zapłacić 428 tys. zł, czyli o 28 tys. zł więcej z tytułu płacenia za powierzchnię wewnętrzną, a nie użytkową lokalu. Jak się przed tym ustrzec? Przede wszystkim należy dokładnie przeczytać umowę podpisywaną z deweloperem. W niej to można znaleźć informacje o sposobie liczenia powierzchni mieszkania. Nawet jeśli konkretna norma mówiąca o liczeniu powierzchni nie zostanie powołana w treści umowy, to powinna znaleźć się w załączniku.