Wynajem mieszkania czy zakup na kredyt - co aktualnie bardziej się opłaca?

Przeczytaj także: Spadek zdolności kredytowej utrudnia sytuację na rynku najmu

Stabilizacja cen mieszkań i rosnąca podaż

Według danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego ceny mieszkań przestały rosnąć w dotychczasowym tempie. W I kwartale 2025 roku w 16 największych miastach wojewódzkich i Gdyni średni wzrost na rynku pierwotnym wyniósł 3,9%, a na rynku wtórnym 2,1% rok do roku, co oznacza istotne spowolnienie względem wcześniejszych lat, gdy notowano wzrosty na poziomie nawet 15-20% rocznie.

Z dostępnych danych wynika także, że w kwietniu 2025 roku ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski spadły o 0,5% względem roku poprzedniego. Przy inflacji na poziomie 4,2%, oznacza to realny spadek wartości nieruchomości o niemal 5%.

Ceny najmu przestają zachęcać?

Z danych PIE wynika także, że ceny najmu w największych polskich miastach wzrosły w I kwartale 2025 o 2,2 % r/r. W ujęciu miesięcznym wzrosty te są jednak coraz niższe – wyjątkiem są duże mieszkania (60–89 m²), które w niektórych miastach odnotowały wzrosty rzędu 3–6 % m/m.

Spadek cen ofertowych za mieszkania do 40 m² w marcu to kolejny sygnał – czynsze zaczęły się stabilizować, a niektóre metraże nawet tanieją. Wynajem, który jeszcze niedawno był postrzegany jako elastyczna i bezpieczna opcja, dziś przestaje być atrakcyjny finansowo. Zmiana nastąpiła szczególnie po pierwszej od dłuższego czasu decyzji Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych – w kwietniu 2025 roku referencyjna stopa spadła z 5,75% do 5,25%.

Kredyt czy wynajem – co się bardziej opłaca?

Weźmy jako przykład 50-metrowe mieszkanie w Warszawie. Jego średnia cena to około 750.000 zł. Zakładając wkład własny w wysokości 20% wartości mieszkania (150.000 zł) i kredyt na 25 lat z oprocentowaniem 6,5%, miesięczna rata wyniesie ok. 4.050 zł. Po doliczeniu opłat administracyjnych i mediów, całkowity koszt posiadania mieszkania to ok. 4.950 zł miesięcznie. Tymczasem wynajem podobnego lokalu kosztuje dziś miesięcznie między 4.500 a 5.000 zł.

W przypadku Wrocławia mieszkanie o wartości 640.000 zł (12.800 zł/m²) wiąże się z ratą kredytową ok. 3.450 zł, co po dodaniu pozostałych opłat daje ok. 4.250 zł miesięcznie. Koszt najmu takiego lokalu w 2025 r. to od 3.800 do 4.300 zł. Różnice się zacierają – a warto pamiętać, że rata kredytu jest jednocześnie inwestycją w kapitał własny, w przeciwieństwie do czynszu najmu.

Zmiana podejścia

Jak podkreśla Artur Smoleń, dyrektor wrocławskiego oddziału PROFIT Development, jednej z dużych firm deweloperskich, stabilizujące się ceny, większa dostępność kredytów i rosnące koszty najmu powodują, że coraz więcej klientów wraca do myśli o zakupie własnego mieszkania. – Dziś nie chodzi już tylko o lokatę kapitału – wiele osób szuka po prostu miejsca, w którym mogą się zatrzymać na dłużej i poczuć się u siebie – stwierdza.

Kupujący interesują się już nie tylko lokalizacją czy metrażem, ale także otoczeniem osiedla. Tereny zielone, plac zabaw, miejsca do rekreacji, ładowarki do samochodów elektrycznych – to czynniki, które zyskują na znaczeniu.

Lepsza zdolność kredytowa i większe zainteresowanie zakupem

Dzięki stabilizacji inflacji i lepszym wynagrodzeniom poprawia się też dostępność kredytów hipotecznych. Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej, w maju 2025 roku liczba wniosków kredytowych wzrosła o 46,4% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego.

Rośnie też średnia kwota wnioskowanego kredytu, która przekracza obecnie 460.000 zł. W maju wynosiła ona rekordowe w ujęciu historycznym 467.600 tys. zł. To znak, że konsumenci znów zaczynają myśleć długofalowo.

Kupno mieszkania ma sens – nie tylko finansowy

Własne mieszkanie daje większą stabilność: nie grozi nam nagła podwyżka czynszu, zmiana właściciela czy wypowiedzenie umowy. – Nawet jeśli na starcie koszt jest zbliżony do najmu, długoterminowo zyskujemy coś więcej – niezależność i możliwość realnego wpływu na swoją przestrzeń – zauważa Artur Smoleń z PROFIT Development.