Kupno mieszkania od komornika

Przeczytaj także: Deweloperzy a wzrost VAT na mieszkania

– Aby się to udało należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi. Co prawda kilka banków przystałoby na takie warunki, ale decydując się na finansowanie zakupu mieszkania z licytacji poprzez kredyt hipoteczny nabywca naraża się na duże ryzyko utraty wadium. Innym rozwiązaniem mogłoby być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości, a następnie refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nowo nabytym mieszkaniu. Oba te źródła finansowania są jednak znacznie droższe, a co za tym idzie licytant musi się liczyć z koniecznością opłacania w pierwszych miesiącach wysokich odsetek oraz poniesienia opłat za udzielenie zarówno pierwotnego jak i refinansującego kredytu.

Mieszkanie tańsze bo z lokatorem

Oczywiście na licytacji kupuje się mieszkanie, które sprzedawane jest w związku z długami, przypomina Home Broker. Nowy nabywca nie będzie jednak za nie odpowiadał. Gdyby więc w księdze wieczystej figurował bank, to jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, to tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Co więcej, w przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk. Niezbędne jest wtedy uruchomienie postępowania sądowego o tak zwaną eksmisję. W jej wyniku będzie trzeba zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Pojawia się tu jednak światełko w tunelu. Odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego można się domagać od gminy. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy. Ponadto należy zauważyć, że o wszystkich wadach danego mieszkania można się dowiedzieć przed licytacją – z dokumentów lub już podczas jej trwania, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Nikt nie zabroni także zadać potencjalnemu nabywcy dodatkowych pytań, gdy jakieś kwestie są dla niego niejasne.

Wartość rynkowa z sufitu

Ostatnim problemem jest jakość oszacowania wartości rynkowej lokalu. Co prawda dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy, ale nawet on może popełnić błąd w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię składającą się na wartość mieszkania. Dochodzi do tego jeszcze jeden czynnik. Bardzo często zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wtedy wycena przeprowadzana jest przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie. Po opróżnieniu mieszkania może się natomiast okazać, że wymaga ono gruntownego i kosztownego remontu – podsumowuje Home Broker.