Inwestycje w infrastrukturę a ceny mieszkań
2011-02-25 10:18
Przeczytaj także: Nowe mieszkania pod miastem są tańsze, a jaka jest oferta?
Podwójny podatek dla nowych mieszkańców
Nie należy się jednak oszukiwać – koszty te w efekcie uderzą po kieszeni nowych nabywców mieszkań. Skala wzrostu ceny m kw. kupowanego mieszkania jest trudna do oszacowania. Każdy projekt jest bowiem inny, a co za tym idzie skala wydatków poniesionych na inwestycje publiczne jest różna.
"Przeważnie koszt infrastruktury przekracza 10 % wszystkich kosztów inwestycji, przy czym w praktyce deweloper może liczyć na zwrot maksymalnie jednej trzeciej tych nakładów. Oczywiście nabywca kupując mieszkanie ma wkalkulowany ten koszt w cenę lokalu" – wylicza, Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom. Nabywcy w cenie mieszkania płacą więc dodatkowy quasi-podatek. Gmina nie będzie bowiem musiała ponosić kosztów budowy infrastruktury, za którą zgodnie z prawem odpowiada. Trzeba ponadto pamiętać, że podatki nowych mieszkańców będą trafiać do budżetów samorządu lokalnego.
Sama droga to wzrost ceny o kilkanaście tysięcy złotych
O ile więcej trzeba zapłacić za mieszkanie w związku z realizowaniem inwestycji publicznych przez dewelopera? Gdyby przyjąć, że nakłady tego typu pochłaniają 15% kosztów budowy z czego deweloper odzyskałby jedną trzecią, to mieszkania z tego tytułu byłyby droższe o 10%. Oznaczałoby to, że w Warszawie przeciętne mieszkanie o powierzchni 50 m kw. kosztowałoby nie 462 tys. zł, ale 420 tys. zł. W Krakowie byłoby to 346 tys. zł zamiast obecnych 381 tys., we Wrocławiu 336 tys. zł zamiast 369 tys. zł, a w Poznaniu 325 tys. zł, zamiast 358 tysięcy.
Już wybudowanie samej drogi jest niemałym kosztem. Jeśli deweloper miałby wybudować blok 3-piętrowy z setką mieszkań, a do tego 200-metrową drogą z chodnikami i oświetleniem, to cena 50-metrowego mieszkania wartego 450 tys. zł może być w efekcie większa o kilkanaście tysięcy złotych.
Najgorzej na obrzeżach
Wielu deweloperów podkreśla, że największy wpływ na cenę mieszkania mają inwestycje w otoczenie i infrastrukturę w przypadku projektów na obrzeżach miast. W tych rejonach jest ona bowiem najgorzej rozwinięta. Ponadto, w związku z niską ceną gruntów pod zabudowę na obrzeżach miast, dodatkowe nakłady na infrastrukturę publiczną stanowić mogą większy procent ogólnych kosztów budowy. Nie oznacza to jednak, że w centrum deweloperzy nie muszą czynić nakładów na infrastrukturę, zastępując w tym względzie gminy.
"Zakres takich prac często nie dotyczy tylko bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji. Na przykład w związku z połączeniem osiedla z drogą publiczną deweloper został zobowiązany do przebudowy sygnalizacji świetlnych na sześciu sąsiednich skrzyżowaniach" – podkreśla Małgorzata Udała, Marketing i PR Manager w firmie Archicom.
Zamiast przedszkola dedykowany lokal
Deweloperzy starają się oczywiście redukować koszty związane z realizacją inwestycji wymaganych przez nabywców. Ma to za zadanie redukować wpływ tych nakładów na ceny mieszkań w danym projekcie.
"Przykładem takich działań jest budowanie lokali dedykowanych. Oznacza to, że naszą ofertę wzbogacamy o lokal usługowy przystosowany do wymagań żłobka czy przedszkola. Dokonując transakcji zaznaczamy w umowie, że musi ono mieć takie przeznaczenie. Tego typu praktyki są potrzebne szczególnie na terenach osiedli położonych na obrzeżach miasta, gdzie infrastruktura miejska jest nadal uboga" – mówi Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.
Gminy przejmują własność i utrzymanie
W całej tej sytuacji gminy widzą też aspekt pozytywny dla nowych nabywców. Gdy deweloper przeniesie na gminę własność wybudowanej kosztem nowych nabywców drogi, to gmina przejmuje obowiązek jej utrzymania i remontów. Nowi nabywcy nie muszą ponadto od gruntu pod taką drogą odprowadzać podatku od nieruchomości, ani opłat za użytkowanie wieczyste.
1 2
oprac. : Katarzyna Sikorska / eGospodarka.pl
Przeczytaj także
-
Kurczy się oferta nowych mieszkań
-
Materiały budowlane drożeją bez ustanku
-
Jak przez 10 lat zmieniały się koszty budowy mieszkań?
-
Koszty budowy problemem deweloperów?
-
Czy rosnące koszty budowy wpłyną na ceny mieszkań?
-
Rynek pierwotny: podaż w górę, ceny bez istotnych zmian
-
Nowe mieszkania: sprzedaż w dół, podaż w górę, a ceny?
-
Nowe mieszkania to ponad połowa rynku mieszkaniowego w Polsce
-
Mieszkania deweloperskie II 2024: kolejne miasto przebija pułap 15 000 zł/m2