Użytkowanie wieczyste po nowelizacji

Przeczytaj także: Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Przypomnijmy, użytkowanie wieczyste polega na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej, będącej własnością skarbu państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub związku tych jednostek osobie fizycznej lub prawnej na czas określony, nie dłużej niż na 99 lat, nie krócej niż na 40 lat. Użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Nowelizacja rozszerza m.in. katalog podmiotów uprawnionych do wystąpienia z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz znosi ograniczenia, co do rodzaju nieruchomości, które mogą być przedmiotem roszczenia o zmianę prawa. Ze zmian będą mogli skorzystać wszyscy użytkownicy wieczyści oraz ich następcy – zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne – jeśli użytkowanie wieczyste przysługiwało im od 13 października 2005 r. Dziś szansę na wykup mają tylko osoby fizyczne i prawne, które dysponują gruntami na potrzeby mieszkaniowe lub rolne. Nowe prawo jest, więc przepustką, choćby dla przedsiębiorców, którzy grunty wykorzystują pod działalność gospodarczą.

Szerokie zmiany dotyczą także zasad ponoszenia tzw. opłat rocznych, ponoszonych przez użytkowników każdego roku, do 31 marca, niezależnych od opłaty poniesionej przy zawarciu umowy o użytkowanie wieczyste. Zgodnie z dotychczasowymi przepisami aktualizacja opłat rocznych dopuszczana była nie częściej niż raz w roku, pod warunkiem, że wartość nieruchomości ulegała zmianie. Niestety prawie w całej Polsce opłata roczna nie była aktualizowana na bieżąco, niekiedy nawet przez kilkanaście lat.

Kiedy organy samorządowe szukając dochodów, przystąpiły w ostatnich latach do aktualizacji cen nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste wzrosły od kilku do kilkunastu razy. Dlatego też zdecydowano się zmienić procedurę ustalania tej opłaty i częstotliwość jej zmiany. Wysokość zobowiązania z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej obecnie może być aktualizowana z urzędu, nie częściej niż raz na 3 lata, co z pewnością przyczyni się do ustabilizowania sytuacji użytkowników wieczystych. Ponadto, jeśli opłata będzie zdaniem zobowiązanego zbyt wysoka (np. cena nieruchomości spadła), istnieje prawo odwołania się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, z żądaniem obniżenia tej opłaty.

Niniejsza nowelizacja wprowadza także zmiany w art. 73 i 77 ustawy, dotyczące zasad udzielania bonifikat w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Właściwy organ może obecnie udzielić bonifikaty od pierwszej opłaty i opłat rocznych, bez względu na cel, na jaki nieruchomość została sprzedana. Do tej pory można było stosować bonifikatę tylko w przypadku, gdy grunty zostały przeznaczone na cele, o których mowa w art. 68 ust. 1 ustawy.

Celem niniejszej nowelizacji jest przede wszystkim zdynamizowanie zmian w zakresie przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności, poprzez wprowadzenie racjonalnej i odpłatnej, powszechnej formuły uwłaszczenia wieczystych użytkowników, zgodnej z orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, w tym z uwzględnieniem skutków i zaleceń wynikających z ostatniego wyroku TK w tym przedmiocie - z dnia 26 stycznia 2010 r. (K 9/08) oraz przygotowanie gruntu dla systemowej zmiany Kodeksu Cywilnego celem umożliwienia wprowadzenia postulowanej przez Komisję Kodyfikacyjną Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości, nowej instytucji prawa rzeczowego - prawa zabudowy.