Jak ustalić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste?

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste – czy jest się czego bać?

Właściwy organ może dokonać aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, co do zasady, nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie.

Ceny nieruchomości w Polsce z roku na rok wzrastają, dlatego użytkownicy wieczyści otrzymują wypowiedzenia dotychczasowych opłat rocznych i oferty nowych opłat, które czasami przewyższają te pierwsze kilkukrotnie.

Użytkownik wieczysty, niezadowolony z podwyższenia opłaty, może złożyć, za pośrednictwem organu, do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO), właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Dobrodziejstwem postępowania administracyjnego jest w tym przypadku ciężar dowodu, że istnieją przesłanki aktualizacji opłaty rocznej, który spoczywa na organie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze może orzec o oddaleniu wniosku użytkownika wieczystego – wówczas obowiązuje nowa opłata roczna zaproponowana przez organ lub ustalić nową wysokość opłaty – tu najczęściej SKO wskazuje, że właściwa jest dotychczasowa opłata roczna, ponieważ organ nie wykazał przesłanek aktualizacji opłaty rocznej.

Od orzeczenia SKO, zarówno użytkownikowi wieczystemu jak i organowi, przysługuje sprzeciw, co istotne – do sądu powszechnego (nie zaś do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego) właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Sądy powszechne niestety bardzo często błędnie kwalifikują strony w procesie o ustalenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Kwalifikacja stron ma bardzo duże znaczenie dla postępowania. W przypadku, gdy sprzeciw wnosi użytkownik wieczysty, nie ma wątpliwości, że jest on w procesie powodem, natomiast organ jest pozwanym. Problem pojawia się, gdy to organ składa sprzeciw – tym samym inicjuje postępowanie sądowe. W procesie cywilnym, co do zasady, inicjator postępowania przyjmuje rolę powoda. W tym przypadku jest jednak inaczej - inicjator postępowania sądowego, czyli organ, powinien być kwalifikowany jako pozwany. Jest to spowodowane tym, że orzeczenie SKO, w przypadku wniesienia sprzeciwu, traci moc, a wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, złożony przez użytkownika wieczystego do SKO, staje się pozwem. Dlatego to użytkownik wieczysty, w każdym przypadku, będzie zobowiązany do ustalenia wartości przedmiotu sporu oraz uzupełnienia opłaty sądowej. Zagadnienie jest przedmiotem orzecznictwa zarówno sądów apelacyjnych jak i Sądu Najwyższego. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 23 lipca 2013 r. w sprawie o sygnaturze I ACz 1092/13 orzekł, że użytkownik wieczysty występuje w charakterze powoda także w przypadku, gdy postępowanie sądowe inicjuje właściciel nieruchomości. Co więcej Sąd Apelacyjny w Poznaniu wskazał, że ciężar dowodu w zakresie wykazania przesłanek aktualizacji opłaty, również w postępowaniu sądowym, spoczywa na właściwym organie, a więc na pozwanym. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23 września 2009 r. w sprawie o sygnaturze I CSK 45/09, który orzekł, że ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji spoczywa na właściwym organie. Przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, który nakłada ciężar dowodu na organ ma charakter materialno-prawny i, w sensie czasowym, określa ciężar rozkładu dowodu w całym postępowaniu "aktualizacyjnym", obejmującym fazę postępowania administracyjnego i fazę sądowego postępowania rozpoznawczego. Nie ma przy tym znaczenia to, że właściciel nieruchomości pozostaje zawsze stroną pozwaną w postępowaniu sądowym po wniesieniu sprzeciwu przez właściwy organ lub użytkownika wieczystego od orzeczenia SKO. Sąd Najwyższy wskazał przy tym, że ratio legis takiego rozwiązania prawnego stanowi potrzeba ułatwienia sytuacji dowodowej (a tym samym - procesowej) użytkownikowi wieczystemu w postępowaniu sądowym.

Podsumowując, należy wskazać, że postępowanie o ustalenie opłaty za użytkowanie wieczyste, chociaż toczy się przed sądem cywilnym, ma szereg zasadniczych odrębności, w tym inaczej kwalifikuje strony procesu i inaczej rozkłada ciężar dowodowy.