Ceny transakcyjne nieruchomości II 2012

Przeczytaj także: Wokół cen mieszkań narasta sceptycyzm

KOMENTARZ Home Broker, 06.03.2012 r.

W lutym, po dwóch miesiącach wzrostów cen, rynek zanotował sporą korektę. Najświeższe dane mówią o spadku poziomu cen mieszkań w największych miastach względem stycznia o 1,9 proc. W efekcie indeks zanotował najniższy odczyt w historii badania (od przełomu 2007 i 2008 roku). Od tego momentu korekta sięgnęła poziomu 17,4 proc., a od szczytu (luty 2008) o 17,7 proc. W ujęciu rocznym dane prezentują się znacznie bardziej optymistycznie – korekta sięgnęła poziomu 6,6 proc.

Czy obroty spadną?

Korekta cen w takiej skali może oddziaływać pozytywnie na rynek. Taniejące mieszkania stają się coraz bardziej dostępne, co może pomóc przekształcić popyt potencjalny w efektywny (w Polsce wciąż brakuje blisko 1,2 miliona mieszkań). Na możliwości zakupowe pozytywnie wpływa też rosnący poziom wynagrodzeń i zatrudnienia. Z drugiej strony z rynku kredytów nie płynęły w ostatnim czasie pozytywne informacje. Nowelizacja rekomendacji „S” wraz z rosnącymi od początku zeszłego roku stawkami WIBOR wpływały negatywnie na potencjalną zdolność kredytową Polaków. W efekcie od= kilku miesięcy widoczny jest spadek liczby zawieranych transakcji. W styczniu można było go tłumaczyć faktem, że wiele osób starało się przyspieszyć podpisanie umowy tak aby zawrzeć ją jeszcze w grudniu unikając w ten sposób konsekwencji nowelizacji rekomendacji „S”. Najświeższy odczyt także mówi o tym, że ruch na rynku spadł – względem stycznia o ponad 5 proc. Wbrew pozorom nie pozwala to jednak jeszcze na jednoznacznie negatywną ocenę trendu w jakim znajduje się rynek mieszkaniowy. Obecnie obserwowana zmiana ma podłoże w zjawiskach sezonowych. W poprzednich dwóch latach pomiędzy styczniem i lutym spadek liczby zawieranych transakcji był jeszcze większy osiągając średni poziom 5,5 proc..

Brak złych informacji to dobra informacja

Co przyniesie przyszłość? Wbrew pozorom w lutym przewidywania doradców Home Broker były bardziej optymistyczne niż w miesiąc wcześniej. Osoby, które spodziewały się w kolejnych 12 miesiącach wzrostu cen mieszkań stanowiły w lutym 29 proc. badanych. W grudniu było to 16 proc. (najniższy odczyt w historii badania prowadzonego od stycznia 2010 r.), a w lutym 21 proc. Wciąż pesymiści, czyli osoby spodziewające się spadków cen mieszkań, w perspektywie kolejnych 12 miesięcy, mają jednak dużą przewagę. W styczniu stanowili 71 proc. respondentów. Nie potwierdziły się tym samym obawy, że styczniowy wzrost optymizmu był jedynie zjawiskiem jednorazowym.

Za spadkami cen przemawia wciąż rosnąca podaż niesprzedanych przez deweloperów mieszkań. Kolejny czynnik to powszechna opinia o tym, że ceny mieszkań będą jeszcze spadać, która powoduje, że kupujący zanim zdecydują się na zawarcie transakcji, bardzo długo negocjują cenę. Wśród argumentów przemawiających za spadkiem cen można wymienić też malejącą przeciętną zdolność kredytową, która dodatkowo ogranicza możliwości zakupowe Polaków. Z drugiej strony liczba osób zainteresowanych zakupem własnego „M” cały czas rośnie. W ostatnich trzech miesiącach placówki Home Brokera odwiedziło o ponad 40 proc. więcej takich klientów niż rok wcześniej, choć na ten wynik wpływ miały nie tylko czynniki rynkowe, ale też wzrost biznesu pośrednika. Myśleniu o zakupie mieszkania czy też jego zamianie na większe mogą też sprzyjać rosnące wynagrodzenia. W sektorze przedsiębiorstw były w styczniu według GUS o ponad 8 proc. wyższe niż przed rokiem. Na koniec warto zauważyć, że rynek spodziewa się w tym roku spadku poziomu stawki WIBOR, a co za tym idzie obniżenia się kosztu kredytów hipotecznych. Kontrakty FRA sugerują, że za 9 miesięcy WIBOR 3M spadnie z obecnych 4,95 proc. do 4,75 proc.

Czynniki te wymieniane są jednak przez doradców Home Broker od miesięcy. Co więc w ostatnim czasie się zmieniło? Paradoksalnie po stronie czynników pozytywnych można zapisać brak oczekiwanych w najbliższym czasie nowych rekomendacji nadzoru ograniczających dostępność kredytów mieszkaniowych. Co prawda od stycznia 2013 roku nie będzie można już uzyskać dofinansowanego kredytu z programu „Rodzina na swoim”, ale program ten i tak został już tak okrojony, że jego wpływ na rynek jest niewielki. W ostatnich miesiącach na prognozach ciążył fakt ograniczenia programu dofinansowania kredytów (od końca sierpnia 2011 roku), a potem wejście w życie nowelizacji rekomendacji S (od stycznia 2012).

Przeciętne „M” straci 2 proc.

Za wzrostem optymizmu wśród doradców Home Broker podążają też zmiany w przewidywanym na kolejne 12 miesięcy ruchu ceny przeciętnego „M”. W lutym doradcy Home Broker spodziewali się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy średnio o 1,9 proc., podczas gdy miesiąc temu było to 2,9 proc. Zakres spodziewanej obecnie przeceny jest więc przeszło trzykrotnie mniejszy niż ten, który w ostatnim roku faktycznie obserwowaliśmy (6,6 proc.).

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker