Jak zarobić na inwestycji w condohotel?

Przeczytaj także: Własny pokój hotelowy to tanie wakacje?

3. …Porównaj różne warianty dochodu z najmu i wybierz najbardziej opłacalny

Alternatywą do zakupu pokoju z gwarancją najmu jest podjęcie od razu ryzyka działalności hotelowej. W takim wypadku przychody inwestora mogą być skumulowane w okresach największego sezonu, ale za to inwestor może liczyć na wyższą stopę zwrotu – tak przynajmniej wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających. W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5% wartości nieruchomości w skali roku, gdy obłożenie wyniesie 65% (rentowność ta uwzględnienia już koszt czynszu płaconego operatorowi budynku na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie).Przy niższym obłożeniu dochód inwestora też będzie niższy. Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55% będzie można uzyskać 10,4% rentowności, a przy 45% obłożenia - 8,3% rentowności. Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1%. W miejscach atrakcyjnych dla turystów obłożenie może być jednak znacznie większe od średniej. Ale uwaga! Inwestor nie musi brać na siebie takiego ryzyka. Alternatywą w omawianym projekcie jest gwarantowany zysk na poziomie 7%.
4. Sprawdź jaki jest popyt na usługi noclegowe w wybranej lokalizacji

Przy ocenie atrakcyjności inwestycji dużą rolę odgrywa lokalizacja. Warto wybrać taką, do której ciągną letnicy nie tylko z kraju, ale też z zagranicy. Zgodnie z danymi GUS, w 2011 roku w przypadku lokalizacji wakacyjnych największym wzięciem cieszyły się:

1. powiat kołobrzeski, gdzie udzielono 3,45 mln noclegów (Kołobrzeg, Ustronie Morskie),
2. powiat cieszyński, gdzie udzielono 1,68 mln noclegów (Ustroń, Wisła, Istebna),
3. powiat tatrzański, gdzie udzielono 1,61 mln noclegów (Zakopane),
4. powiat nowosądecki, gdzie udzielono 1,47 mln noclegów (Krynica),
5. powiat jeleniogórski, gdzie udzielono 1,31 mln noclegów (Karpacz, Szklarska Poręba),

5. Celuj w hotele ze SPA i zapleczem konferencyjnym

Warto też zadbać o to, żeby dana miejscowość nie przestawała tętnić życiem poza sezonem. Częściowo pomóc w tym może zaplecze uzdrowiskowe i atrakcje turystyczne (szlaki górskie, morze, lasy, jeziora, wyciągi, zabytki, jaskinie itp.). Ważniejsza może się jednak okazać infrastruktura samego obiektu. Sale konferencyjne i SPA mogą generować nie tylko dodatkowe przychody z tytułu świadczenia usług oraz wyższe obłożenie poza sezonem.

6. Odzyskaj VAT

Kolejnym tematem, jaki należy zgłębić przed inwestycją w pokój hotelowy są podatki. Zacznijmy od VAT. Inwestor przed zakupem lokalu użytkowego może złożyć w urzędzie skarbowym zgłoszenie rejestracyjne (VAT-R) płacąc za to 170 zł. Dzięki temu, po zakupie nieruchomości będzie mógł ubiegać się o zwrot VAT. W przypadku lokalu o wartości 1 mln złotych brutto, aż 187 tys. zł stanowi VAT. Urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek w ciągu od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej. Właściciel zarejestrowany jako podatnik VAT musi wystawiać najemcom (czyli swoim klientom) faktury za czynsz. W umowach czynsz jest zazwyczaj określany w wartościach netto plus VAT. Łączna kwota trafia na konto właściciela wynajmowanej nieruchomości. Podatek trzeba jednak odprowadzić do urzędu skarbowego. Jego wartość może zostać obniżona poprzez odliczanie VAT-u z faktur kosztowych w danym okresie rozliczeniowym.

7. Wybierz dogodną formę opodatkowania

Kolejną kwestią do rozważenia jest forma rozliczenia z fiskusem z podatku od osiąganych dochodów z najmu. Można tu korzystać z trzech form rozliczeń:

1. ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5% od przychodu),
2. zasady ogólne (stawki progresywne 18% i 32% od dochodu),
3. podatek liniowy (stawka 19% od dochodu).

Będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej można wybrać między dwoma pierwszymi formami rozliczeń. W przypadku działalności gospodarczej podatnik musi zdecydować się na opłacanie albo podatku liniowego, albo rozliczanie się według skali podatkowej. Z reguły jest tak, że osobom ponoszącym wysokie koszty uzyskania przychodu opłaca się wybór opodatkowania dochodu (czyli punkty 2 i 3). Kosztami uzyskania będą np. amortyzacja, koszty eksploatacyjne lokalu, podatki od nieruchomości czy odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.