Ceny transakcyjne nieruchomości IV 2013

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości III 2013

KOMENTARZ Home Broker, 09.05.2013r.

Kwiecień przyniósł niższy odczyt indeksu cen mieszkań w największych miastach, co jednak po trzech miesiącach sporych wzrostów nie powinno nadmiernie martwić. Dziś odczyt indeksu cen jest na poziomie o 0,65 proc. niższym niż w marcu. Regres z ujęciu 12-miesiecznym wynosi natomiast 3,1 proc. Oznacza to znaczącą poprawę, biorąc pod uwagę fakt, że jeszcze w grudniu roczny spadek cen wynosił 13,3 proc.

Nie można tych danych rozważać jednak bez przedstawienia otoczenia w jakim działał w ostatnich miesiącach rodzimy rynek mieszkaniowy. Chodzi tu przede wszystkim o program Rodzina na Swoim. Zaburzył on odczyt indeksu i naturalną sezonowość na rynku nieruchomości. Możliwość otrzymania dofinansowania rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych powodowała, że ostatnie miesiące ubiegłego roku stały pod znakiem wzmożonego popytu na tanie lokale (przeważnie tylko te kwalifikowały się do dopłat). Zaniżało to przeciętną cenę transakcyjną w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, czego odreagowanie obserwowaliśmy w pierwszym kwartale. W efekcie w marcu indeks cen był na poziomie o 6,8 proc. wyższym niż w grudniu. W dużym uproszczeniu można uznać, że było to pokłosie końca dopłat i zmiany składu jakościowego sprzedawanych lokali.

Oceniając bieżącą koniunkturę na rynku mieszkaniowym nie można też zapomnieć o liczbie zawieranych transakcji, która to informacja w tym kontekście jest równie ważna co kierunek, w którym podążają ceny. W tym wypadku po raz pierwszy od początku roku widoczne jest ożywienie. Liczba zawieranych transakcji była o 7% wyższa niż w odczycie sprzed miesiąca i (choć jedynie kosmetycznie) wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. Można więc zaryzykować stwierdzenie, że mamy już do czynienia z wygaszeniem efektu końca programu „Rodzina na swoim”, który spowodował znaczący wzrost popytu na mieszkania w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, co odbiło się na wielkości popytu zgłaszanego na początku roku bieżącego.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

gdzie:

C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.