eGospodarka.pl

eGospodarka.plNieruchomościPorady › Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

2013-11-09 00:10

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości © Constantinos - Fotolia.com

PRZEJDŹ DO GALERII ZDJĘĆ (2)

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, ale może znacznie ułatwić życie obu stronom, szczególnie jeśli zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania: jak zabezpieczyć transakcję?

Kupno mieszkania to dla wielu Polaków najważniejsza transakcja w życiu, a zaciągając na tę inwestycję kredyt zadłużamy się na kilkadziesiąt lat. Warto więc zrobić wszystko, by transakcja przebiegła jak najbezpieczniej. Home Broker podpowiada jak to zrobić.

Przedmiotem umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest zobowiązanie stron (kupującego i sprzedającego) do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach i w terminie wskazanych w umowie. Czasami pojawiają się opinie, że umowa przedwstępna musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ale to nieprawda. Warto jednak tak zrobić, gdyż z zachowaniem tej formy wiązać się będzie uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego.

W przypadku zachowania formy aktu notarialnego zobowiązanie jest o tyle lepiej zabezpieczone, że w razie braku rzetelności kontrahenta, strony mają prawo dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem. Pamiętajmy jednak, że umowa wiąże zarówno sprzedających jak i kupujących. Przy zakupie mieszkania na kredyt umowa przedwstępna jest istotna, gdyż często to na jej podstawie bank uruchamia proces kredytowy. W przeciwnym wypadku nie jest obligatoryjna. Jeśli nie ma przesłanek do tego, by nie podpisać od razu umowy ostatecznej, umowę przedwstępną można pominąć.

W większości przypadków zakupu mieszkania od dewelopera umowa przedwstępna także nie jest potrzebna, gdyż między innymi jej funkcję spełnia tzw. umowa deweloperska, która w świetle ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku (tzw. ustawy deweloperskiej), musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem o umowie przedwstępnej mówimy tylko w przypadku zakupu na rynku wtórnym.

Umowa określa kluczowe elementy przyszłego kontraktu, często na długo przed jego zawarciem. Możliwe jest np. nawet na rok przed zakupem mieszkania zobowiązanie jego właściciela do sprzedaży po określonej cenie i w określonym terminie. Przy czym oczywiście sprzedający musi się na te warunki zgodzić. Nabywca minimalizuje w ten sposób ryzyko związane np. ze wzrostem ceny nieruchomości lub sprzedaży jej osobie trzeciej. Możliwe jest nawet nałożenie na zbywcę obowiązku przeprowadzenia remontu, wymeldowania lokatorów czy uregulowania zobowiązań zabezpieczonych na hipotece interesującej nas nieruchomości.

fot. Constantinos - Fotolia.com

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, ale może znacznie ułatwić życie obu stronom, szczególnie jeśli zostanie zawarta w formie aktu notarialnego.


Na tym etapie kupujący może zdecydować się przekazać sprzedającemu zadatek lub zaliczkę. Obydwie instytucje różnią się od siebie w sposób zasadniczy. Zaliczka jest właściwie niczym innym jak tylko wcześniejszą zapłatą części ceny sprzedaży. W przypadku rozwiązania umowy lub nie dotrzymania jej warunków, zawsze podlegać będzie zwrotowi na rzecz kupujących. Zadatek z kolei pełni funkcję gwarancyjną. W przypadku gdyby jedna ze stron złamała postanowienia umowy, dany zadatek utraci jeśli sama go dała, a jeśli otrzymała – zwróci go w podwójnej wysokości. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży. Opisane elementy mają charakter modelowy i mogą być przez strony w pewnym stopniu modyfikowane. Zadatek i zaliczka są płacone ze własnych środków przez kupującego, ale w większości banków można taki wydatek zrefinansować, trzeba jednak o tym pomyśleć od razu i zawrzeć odpowiedni zapis w umowie.

fot. mat. prasowe

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – wady i zalety

W przypadku zachowania formy aktu notarialnego zobowiązanie jest o tyle lepiej zabezpieczone, że w razie braku rzetelności kontrahenta, strony mają prawo dochodzić zawarcia umowy sprzedaży przed sądem


W przypadku gdybyśmy chcieli zabezpieczyć prawo odstąpienia od umowy w oznaczonych przypadkach, nic nie stoi na przeszkodzie by i taką możliwość stronom umowy przedwstępnej przyznać. Umowa może zostać też zawarta – i praktyka dowodzi częstego korzystania z tych możliwości – z zastrzeżeniem warunku lub terminu.

By umowa przedwstępna była w ogóle ważna, musi zawierać określone elementy, które określa Kodeks Cywilny. W przypadku zakupu mieszkania kluczowe są dokładne określenie przedmiotu umowy oraz ceny sprzedaży i terminu zawarcia umowy sprzedaży. Obowiązkowo znaleźć muszą się w niej też oczywiście strony umowy. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, by umowa zawierała wiele dodatkowych parametrów takich jak na przykład warunki wycofania się z transakcji. Warto jednak zaznaczyć, że w przypadku określenia terminu zawarcia umowy ostatecznej, musi on być oznaczony precyzyjną datą, a nie warunkiem takim jak „uzyskanie kredytu przez kupującego”.

Marcin Krasoń,
współpraca Marcin Żak, prawnik Home Broker
,

Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ

Komentarze (2)

  • Jak1233 / 2013-11-09 10:46:54

    Warto znać różnice między zadatkiem a zaliczką, bo to rzeczywiście duża różnica, w ogóle kupno mieszkania to wyzwanie pod względem formalności, o wyborze kredytu nie wspomnę. odpowiedz ] [ cytuj ]

  • Umowa notarialna czy cywilnoprawna

    HSH Nieruchomości / 2014-07-07 14:14:50

    Przy zawieraniu umowy przedwstępnej należy pamiętać, że warunki w niej określone wiążą obie strony, także kupującego, dla którego również mogą być one nieopłacalne. Cena nieruchomości niekoniecznie po np roku może być wyższa, może także spaść a my i tak zapłacimy wyższą kwotę, określoną w umowie przedwstępnej. I, jeżeli zawarliśmy taką umowę przed notariuszem,. to nie możemy poprostu zrezygnować tracąc zadatek. Jeżeli sprzedający się nie zgodzi to tylko sąd może (ale nie musi) taką umowę rozwiązać . To oczywiście wiąże się z dodatkowymi kosztami takimi jak opłata za postępowanie sądowe i wynagrodzenie adwokata, który może okazać się konieczny jeżeli chcemy skutecznie rozstać się ze sprzedającym. No i możemy narazić się na sprawę o odszkodowanie dla dewelopera (jeżeli sprzedający nim jest) za utracone w tym czasie zarobki. Przy umowie przedwstępnej cywilnoprawnej sprawa jest prostsza; jeżeli odstąpimy od umowy stracimy zadatek, ale umowa, po minięciu określonego w niej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, jest już nieważna.
    Krystyna Nowińska HSH Nieruchomości. odpowiedz ] [ cytuj ]

DODAJ SWÓJ KOMENTARZ

Eksperci egospodarka.pl

1 1 1

Wpisz nazwę miasta, dla którego chcesz znaleźć jednostkę ZUS.

Wzory dokumentów

Bezpłatne wzory dokumentów i formularzy.
Wyszukaj i pobierz za darmo: