Umowa sprzedaży nieruchomości: jakie ryzyko niesie dla sprzedawcy?

Przeczytaj także: Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Szukając oszczędności sięgamy po gotowe, ale niezweryfikowane wzory umów z internetu, zamiast powierzyć sporządzenie umowy specjaliście – prawnikowi lub notariuszowi. Równie często bazujemy na umowach, które sprawdziły się wśród naszych znajomych. Starając się zaadoptować szablon umowy dla naszych potrzeb nie można jednak zapominać, że każda umowa sprzedaży wymaga indywidualnego podejścia.

W każdej umowie powinny znaleźć się trzy podstawowe elementy: określnie stron, przedmiotu umowy i wskazanie ceny. Mimo, że dla wielu z nas są to niemal oczywiste składnik każdej umowy, to praktyka pokazuje, że nawet w tych przypadkach zdarzają się uchybienia. Już samo określenie ceny stanowić może problem. Cena nie musi bowiem być wyrażona wprost, prawo pozwala bowiem również na podanie wzoru jej wyliczenia, jednakże musi być przedstawiony w taki sposób by na jego podstawie bez trudu udało się obiektywnie określi cenę. Idąc tym tropem wyobraźmy sobie sytuację, w której strony postanowią wyliczyć cenę mnożąc wartość m2 (podaną w umowie) przez powierzchnię danej nieruchomości. To na pierwszy rzut oka proste działanie może być jednak podstawą do unieważnienia umowy, np. w sytuacji kiedy do pomiaru nieruchomości przystąpi dwóch architektów, których efektem prac będą dwa różne wyniki.

Ważnym lecz niekoniecznie wymaganym elementem są również oświadczenia sprzedającego, które dotyczą istotnych kwestii związanych z daną nieruchomością. Dla przykładu, może to być oświadczenie dotyczące specyfikacji technicznej nieruchomości np. że dana nieruchomości została zbudowana z cegły ceramicznej. Wagę oświadczenia można dodatkowo podnieść przez załączenie stosownych dokumentów, stanowiących potwierdzenie oświadczenia np. specyfikacji technicznej budynku. Korzystając z oświadczenia sprzedający nieruchomość może w prosty sposób ustrzec się przed ewentualnymi roszczeniami kupującego dotyczącymi ewentualnych wad przedmiotu umowy.

Pragnąc doprowadzić transakcję do satysfakcjonującego skutku sprzedający, czy też pośrednik czuwający nad procesem, pamiętać musi również o minimalizacji ryzyka z tytułu rękojmi. W tym miejscu należy również podkreślić, że mało kto zdaje sobie sprawę z faktu, że kupując mieszkanie na rynku wtórnym również możemy dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi od sprzedającego. Wady nieruchomości nie dające się usunąć mogą być podstawą do rozwiązania umowy sprzedaży, dlatego ważne jest by zabezpieczyć się na taką okoliczność. Warto przy tym pamiętać, że w przypadku gdy profesjonalista sprzedaje nieruchomość konsumentowi wszelkie wyłączenia odpowiedzialności nie mają zastosowania w obecnie obowiązujących przepisach prawa, a w ewentualnym sporze będą uznane za klauzule niedozwolone. Uprzednie zabezpieczenie się przed ewentualnymi roszczeniami z całą pewnością zaoszczędzi czas sprzedawcy.

Ostatnią kwestią jest gwarancja. W odróżnieniu od rękojmi jest ona kwestią dowolną, a z uwagi na pojawiające się wady nieruchomości oraz przysługujące kupującemu roszczenia z tytułu rękojmi rzadko kto decyduje się na zawarcie dodatkowych zapisów gwarancyjnych w umowie. Gwarancja jak i rękojmia nie wyłącza jednak kwestii ewentualnego odszkodowania za szkodę wyrządzoną wadami nieruchomości. Zapewnienie gwarancji może mieć jednak znaczenie dla kupującego. Nie ulega dyskusji, że jest ona zapewnieniem dobrej jakości nieruchomości, które dla wielu kupujących może być elementem decydującym o zakupie.

Dobrze przygotowana umowa sprzedaży nieruchomości może ustrzec nas przed późniejszymi nieprzyjemnościami związanymi z ewentualnymi roszczeniami nabywcy. Warto pamiętać, że prawidłowo skonstruowana umowa, to taka, która zabezpiecza interes sprzedawcy na każdym etapie transakcji, jak również już po jej sfinalizowaniu.