Rynek nieruchomości: widać ożywienie

Przeczytaj także: Na rynku nieruchomości w Polsce nie ma bańki

Dane Open Finance i Home Broker za październik pokazują, że ceny nieruchomości nieznacznie spadły względem poziomu z września (-0,05% m/m). W skali roku odnotowano natomiast wzrost o 7,6%. Taki wynik jest jednak efektem statystycznym. Trzeba bowiem pamiętać, że spora część obserwowanego od początku roku odbicia indeksu cen mieszkań wynika z zakończenia w grudniu programu „Rodzina na swoim”. Jego beneficjenci mogli liczyć na dopłaty idące niejednokrotnie w dziesiątki tysięcy złotych, jeśli kupili mieszkanie z najniższej półki cenowej. Zaniżało to – szczególnie w ostatnich miesiącach ubiegłego roku – przeciętną cenę transakcyjną mieszkania. Dziś nabywcy kupują lokale bardziej atrakcyjne, a przez to droższe. Czynnik ten odpowiada za sporą część wzrostu przeciętnej ceny transakcyjnej obserwowanej dziś w ujęciu r/r.

Tani pieniądz kiedyś się skończy

Z grona zmian, które w najbliższych miesiącach i kwartałach wpłyną na sytuację na rynku nieruchomości najważniejszym wydaje się wzrost stóp procentowych. Z dużym prawdopodobieństwem dojdzie do tego za 2-3 kwartały. Otwarcie zapowiada to RPP, a odwzorowanie tych zapowiedzi znaleźć można obserwując notowania kontraktów terminowych na stopy procentowe. Za 6 miesięcy wyceniają one WIBOR 3M na 2,7%, a za 9 miesięcy na 2,8%. Co więcej, kontrakty na WIBOR 3M z horyzontem 21-miesięcznym notowane są na poziomie 3,42%. Jeśli do tych zmian dojdzie, drożeć zaczną kredyty hipoteczne, a banki będą najprawdopodobniej skłonne pożyczać mniej. Jeśli do tego czasu rodzima gospodarka nie zacznie się rozwijać na tyle szybko, aby przełożyło się to na wzrost zatrudnienia i płac, to możemy mieć do czynienia ze spadkiem popytu na mieszkania niedługo po podniesieniu stóp procentowych.

Dyskusyjny wpływ rządowego wsparcia

Już dziś wiadomo też, że negatywnie na siłę popytu może w pierwszych miesiącach roku oddziaływać nowelizacja rekomendacji S. Ma ona wprowadzić wymaganie posiadania 5-proc. wkładu własnego dla osób kupujących na kredyt mieszkania. Jest to czynnik, który dziś może stymulować obrót, ale odmiennego efektu można się spodziewać w przyszłym roku. Trudno spodziewać się jednak, aby taki wymóg okazał się dla rynku diametralną zmianą.

Nie można też zapomnieć, że na rynek zaczynają już wpływać decyzje podjęte przez polityków. Czynnikiem obniżającym dziś popyt na najtańsze mieszkania jest startujący w przyszłym roku program dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”. Może on wzmacniać popyt w kolejnych latach, ale trzeba pamiętać, że żeby z niego skorzystać będzie trzeba spełnić sporo wymagań, co także z dużym prawdopodobieństwem spowoduje, ze wpływ dopłat na rynek będzie mocno ograniczony. Niemniej jednak zarówno ten program, jak i fundusz tanich mieszkań na wynajem, dzięki którym instytucja powołana przy BGK ma wydać 5 mld złotych kupując mieszkania od deweloperów, stymulować będzie popyt, w momencie gdy jest on już wyraźnie stymulowany przez rekordowo niskie stopy procentowe. Trudno nie ulec wrażeniu, że działania te są wręcz procykliczne, a więc dodatkowo wspierają popyt w okresie ożywienia – działania władz i instytucji publicznych powinno być dokładnie odwrotne.

Bartosz Turek