Czy zmiany w użytkowaniu wieczystym rozwiną rynek nieruchomości?

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste zostanie wyeliminowane z polskiego porządku prawnego?

Zmiana formy własności może stać się szczególnie interesująca dla rynku inwestorów mieszkaniowych, zarówno tych prywatnych, jak i instytucjonalnych - mówi adwokat Bartosz Łaski, Managing Associate w kancelarii Kucharski & Partners - W Polsce coraz mocniej rozwija się rynek tzw. „mieszkań na wynajem”, zarówno w formie publicznej (np. poprzez działalność Banku Gospodarstwa Krajowego), jak również wskutek aktywności funduszy inwestycyjnych lokujących swoje finanse w tego typu aktywach. Dla tych podmiotów przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność, przy możliwości skorzystania z odpowiedniej bonifikaty, wiązać się będzie ze znacznymi oszczędnościami w zakresie kosztów generowanych przez samą inwestycję. Wprowadzenie przepisów w życie może korzystnie wpłynąć na dynamikę decyzji inwestycyjnych takich podmiotów, które po wielkich wzrostach sprzedaży mieszkań w tym roku interesują się tym sektorem – dodaje.

Zgodnie z założeniami ustawy, od stycznia 2019 roku użytkownicy będą wnosić opłatę, która ma być równowartością rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. W odniesieniu do gruntów Skarbu Państwa istnieje również krótka ścieżka, która zakłada, że osoby, które będą w stanie dokonać jednorazowej opłaty, będą mogły skorzystać z wysokiej bonifikaty, od 60% do 10% od całej kwoty, w zależności w którym roku zostanie dokonana jednorazowa opłata. W przypadku spółdzielni, które dysponują nadwyżkami finansowymi taka inwestycja może istotnie wpłynąć na oszczędności wydatków w przyszłości i otworzy nowe możliwości handlu terenami, które do tej pory nie cieszyły się zainteresowaniem deweloperów.

Z nowych przepisów zapewne skorzystają członkowie spółdzielni mieszkaniowych, ponieważ w znacznym stopniu inwestycje budowlane w Polsce realizowane były na gruntach należących do państwa lub samorządu – mówi adwokat Bartosz Łaski, Managing Associate w kancelarii Kucharski & Partners – Z obserwacji rynku wynika, że część z nich już je wykupiła, bo prawo od dawna przewiduje taką możliwość. Jeśli jednak kilku spółdzielców sprzeciwiała się przekształceniu, jest to w praktyce bardzo trudne. Teraz przekształcenia odbywać się będą z mocy prawa i użytkownicy staną się właścicielami gruntów, z których przecież i tak korzystają od lat – dodaje.

Użytkowanie wieczyste

Zgodnie z założeniami prawnymi użytkowanie wieczyste stanowi, iż właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, zaś osoba trzecia otrzymuje grunt w użytkowanie wieczyste na maksymalnie 99 lat. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu w zamian za uiszczanie odpowiedniej opłaty rocznej. Cechą charakterystyczną dla użytkowania wieczystego jest jego celowość – właściciel gruntu może bowiem w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste określić przeznaczenie takiej nieruchomości.

Proponowane przez Ministerstwo zmiany, to niewątpliwie dobry krok w stronę likwidacji użytkowania wieczystego – jako nieco archaicznej konstrukcji prawnej. Państwo powinno jednakże rozważyć szerszy kierunek zmian – zmierzający do likwidacji użytkowania wieczystego nie tylko w odniesieniu do sektora nieruchomości mieszkaniowych - dodaje adwokat Bartosz Łaski, Managing Associate w kancelarii Kucharski & Partners.

W porządku prawnym termin ten pojawił się prawie 60 lat temu, a inspiracją były przepisy obowiązujące w Związku Radzieckim. W krajach europejskich trudno szukać podobnych
przepisów związanych z korzystaniem z gruntu. Obecny stan prawny powoduje, że obok siebie istnieje własność i użytkowanie wieczyste. Zmiana prawna zaproponowana przez
Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju umożliwi przekształcenie użytkowania we własność, oczywiście za określoną kwotę.

Bartosz Łaski – Adwokat, Managing Associate w