Profesjonalny wynajem mieszkań. Czy ma w Polsce perspektywy?

Przeczytaj także: Wraca pomysł na polskie REIT-y

Osoby śledzące doniesienia krajowych mediów mogły się dowiedzieć, że za naszą zachodnią granicą spore kontrowersje wzbudza działalność tak zwanych koncernów mieszkaniowych. Mowa o firmach posiadających bardzo dużą liczbę mieszkań na wynajem. Przykładem są koncerny Deutsche Wohnen, Vonovia oraz Akelius, które tylko na terenie Berlina mają ponad 200 000 wynajmowanych lokali. W Polsce raczej nieprędko doczekamy się działalności takich gigantów rynku mieszkaniowego. Tym niemniej, możemy zauważyć wzrost zainteresowania jednoczesnym wynajmem większej liczby mieszkań. To zjawisko występuje pomimo barier hamujących rozwój profesjonalnego wynajmu.

Podstawowy wariant najmu mocno chroni lokatora

Dla Polaków własność mieszkaniowa nadal stanowi preferowany wariant. Najem wolnorynkowy często jest postrzegany jako konieczność albo tymczasowe rozwiązanie. To stanowi sporą różnicę względem naszych zachodnich sąsiadów. Dane Eurostatu wskazują, że około 40% mieszkańców Niemiec mieszka w lokum wynajętym na wolnym rynku. Analogiczny wynik dotyczący Polski wciąż jest około dziesięć razy mniejszy. Jego stopniowy wzrost stanowi m.in. rezultat postawy młodszych rodaków, którzy coraz bardziej cenią sobie mobilność.

Trudno ukryć, że dość mocna ochrona prawna najemców w połączeniu z niewydolną procedurą eksmisyjną stanowi barierę hamującą rozwój rynkowego wynajmu w Polsce. Niestety wciąż zdarzają się przypadki oczekiwania na lokal socjalny dla dłużnika trwającego np. 12 miesięcy. Taka sytuacja stanowi problem nawet dla inwestora, który otrzymuje pieniądze od kilku lub kilkunastu innych rzetelnych lokatorów.

Mówiąc o wysokim poziomie ochrony prawnej, mamy na myśli standardowy wariant najmu, a nie najem okazjonalny lub instytucjonalny. Te dwa ostatnie rozwiązania są o wiele bardziej korzystne dla wynajmującego, ale równocześnie mniej pożądane przez najemców. Lokatorzy obawiają się m.in. szybkiej eksmisji bez prawa do mieszkania socjalnego i tymczasowego pomieszczenia (w ramach najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego). Można jednak oczekiwać, że z czasem najem instytucjonalny i okazjonalny będzie zyskiwał coraz większą popularność. Do wyboru tych wariantów dodatkowo zachęci wynajmujących niedawna nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego (KPC). Wprowadziła ona konieczność bezterminowego wstrzymania eksmisji do czasu znalezienia przez gminę pomieszczenia tymczasowego (patrz art. 1046 par. 4 KPC).

Wciąż niejasne są dalsze losy ustawy o REIT - ach …

Nie tylko mało elastyczne przepisy dotyczące tradycyjnego najmu oraz braki lokali socjalnych (sięgające 60 000 sztuk w całym kraju) stanowią powód narzekań osób zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości mieszkaniowe. Problem stanowi też legislacyjna opieszałość dobrze widoczna na przykładzie ustawy o REIT - ach. Zgodnie z rządowymi założeniami, takie spółki akcyjne z wysoką wypłatą dywidendy i zwolnieniami podatkowymi, mają inwestować w masowy wynajem mieszkań. O stworzeniu prawnych warunków do działania polskich REIT-ów mówi się już od 2016 r. Po wpłynięciu do Sejmu (pod koniec września 2018 r.) rządowy projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości doczekał się tylko pierwszego czytania. Nie można zatem przesądzać, czy prawne warunki do działania polskich REIT - ów zostaną stworzone przed jesiennymi wyborami parlamentarnymi (planowanymi w październiku lub listopadzie 2019 r.).

Profesjonalny wynajem mieszkań rozwija się pomimo barier

Mimo instytucjonalnej słabości (związanej między innymi z obowiązującymi przepisami), polski rynek najmu posiada spory potencjał. Potwierdzenie stanowi popyt generowany w dużych miastach przez młodych polskich pracowników i studentów oraz imigrantów zarobkowych. Duże zainteresowanie najmem mieszkań na terenie metropolii sprawiło, że przez ostatnie 2 lata - 3 lata czynsze nadążały za szybkimi wzrostami cen metrażu.

Potencjał rozwojowy polskiego rynku najmu sprawia, że pomimo braku realnego wsparcia ze strony polityków, możemy zaobserwować pojawienie się grupy profesjonalnych prywatnych inwestorów. Mowa o osobach posiadających co najmniej kilka lub kilkanaście wynajmowanych mieszkań. W odpowiedzi na potrzeby takich wynajmujących, zaczyna się tworzyć rynek ofert inwestycyjnych oraz usług związanych z zarządzeniem najmem. Przykładem przedsiębiorstwa świadczącego takie usługi jest firma Mzuri, która obchodzi swoje dwudzieste urodziny. Działa ona nie tylko jako pośrednik pomiędzy wynajmującym i najemcą. Ważnym aspektem jej działania jest także oferta inwestycyjna. W ramach propozycji grupowego inwestowania, Mzuri obecnie oferuje np. możliwość zakupu mieszkań na wynajem z Warszawy oraz Krakowa.

Nie można wykluczyć, że model grupowego inwestowania w najem z pomocą doświadczonego pośrednika bardziej przyczyni się do profesjonalizacji polskiego rynku wynajmu niż koncepcje proponowane przez polityków (np. REIT - y). To ważna kwestia, ponieważ działalność prywatnych inwestorów wynajmujących jednocześnie od kilku do kilkudziesięciu lokali, z jednej strony gwarantuje profesjonalizm, a z drugiej nie grozi brakiem konkurencyjności na rynku i pojawieniem się graczy dyktujących ceny (takich jak wspomniane już wcześniej niemieckie koncerny mieszkaniowe).

Leszek Markiewicz,