Nowe zasady korzystania z balkonów i tarasów z punktu widzenia zarządcy nieruchomości

Przeczytaj także: Balkon z grillem – co wolno, a czego nie? Sprawdzamy przepisy i mity

Grillowanie na balkonach i tarasach to jedna ze spotykanych praktyk towarzysząca okresom wiosennym i letnim. Choć skala tego zjawiska jest marginalna, mamy uchwalone we wspólnotach jasne i precyzyjne regulaminy, w których albo całkowicie zabraniamy tego procederu, albo przyzwalamy wyłącznie na użycie elektrycznych urządzeń do przygotowywania posiłków. Najczęściej jednak grillowanie ma miejsce w obrębie ogródków na częściach parterowych budynków, gdzie właściciele bądź najemcy traktują tę przestrzeń niemal jak ROD.

Po wprowadzeniu nowych przepisów i zmianach ustawowych konieczna będzie aktualizacja wszystkich obowiązujących regulaminów. Będziemy w nich precyzowali kwestie grillowania, ale także np. limity maksymalnego obciążenia barier balkonowych i tarasowych. Trzeba przyznać, że obecnie wieszanie kwietników czy innych form obciążających konstrukcje zewnętrzne i stanowiących wyraźne zagrożenie to margines i sporadyczne przypadki. W nowym budownictwie deweloperzy, już na etapie projektu, potrafią wydzielić i przygotować miejsce do sadzenia roślin na balkonach i tarasach, w taki sposób, aby było to bezpieczne dla jego mieszkańców.

Nowa ustawa reguluje również kwestie ubezpieczeń OC na wypadek sytuacji uszkodzeń i zdarzeń z udziałem niewłaściwie przechowywanych przedmiotów na balkonach i tarasach.

Trzeba zaznaczyć, że obowiązek takiego rozbudowanego ubezpieczenia przejdzie na mieszkańców. Sądzę, że to kwestia czasu, a takie zapisy o odpowiedzialności cywilnej w związku z bezpieczeństwem przedmiotów przechowywanych na balkonach i tarasach, będą uwzględniane w ofertach standardowych ubezpieczeń mieszkań do kredytów hipotecznych.

Dodatkowe obowiązki wynikające ze zmian ustawowych na pewno zwiększą koszty zarządzania nieruchomościami. Trudno określić pełen zakres takich inspekcji, jak i to czy będą one przeprowadzane regularnie i grupowo. Jeśli będzie to się odbywać, podobnie jak np. przegląd wentylacji popularnie zwanym „kominiarskim”, to nie będzie to miało znaczącego wpływu na koszt czynszu i utrzymania nieruchomości.

Warto podkreślić, przy tej okazji, że najczęściej zarówno balkon, jak i taras, są częściami wspólnymi nieruchomości, jedynie oddanymi do wyłącznego użytkowania przez konkretnych nabywców w aktach notarialnych. To użytkownik balkonu ponosi koszty, jego utrzymania i konserwacji. Odpowiada również formalnie za wszelkie szkody powstałe w wyniku jego złego użytkowania bądź skutków złego przechowywania na nim przedmiotów. Już dzisiaj każdy mieszkaniec nieruchomości odpowiada za ww. szkody w ramach przepisów objętych w kodeksie prawa cywilnego.

Odpowiedzialność, jak i możliwości egzekwowania przez Zarządców nowych przepisów jest zdecydowanie symboliczna. Zarządcy Nieruchomości nie mają żadnych możliwości nakładania sankcji i fizycznego pilnowania przestrzegania regulaminów, jak i obowiązujących przepisów. Doskonałym przykładem na typową niemoc sprawczą jest kwestia pozostawienia przedmiotów w ciągach komunikacyjnych czy halach garażowych, gdzie jedyne organy uprawnione do karania to Sądy Powszechne lub np. Straż Pożarna w trakcie prowadzonej kontroli. Oczywiście Zarządcy Nieruchomości starają się regulować te kwestie poprzez odpowiednie regulaminy, ale oprócz tego nie posiadamy prawnych możliwości nałożenia jakichkolwiek sankcji na mieszkańców.

Mieliśmy taki przykład w ostatnich latach, gdzie na jednej nieruchomości uprzątnęliśmy garaż w porozumieniu z Zarządem Wspólnoty. Mieszkańcy zgłosili te sprawę na policję, oskarżając nas o przywłaszczenie mienia i wiązało się to ze sporymi nieprzyjemnościami. Oczywiście pozostaje Zarządom i Zarządcom droga sądowa, ale w praktyce jest ona długa i dość mało efektywna.

Dzisiaj dużo większym problemem niż grillowanie na balkonie, czy obciążanie balustrad, jest wciąż palenie wyrobów tytoniowych na balkonach lub tarasach. Myślę, że zmiany przepisów i wprowadzenie jakiegoś rodzaju sankcji za ten rodzaj uciążliwej aktywności sąsiadów byłby przyjęty z dużo większym entuzjazmem.

W mojej opinii ustawodawca powinien pozwolić Zarządcy Nieruchomości na możliwość nakładania nawet minimalnych sankcji, tak aby nasze interwencje i czuwanie nad przestrzeganiem regulaminów było bardziej efektywne. Gdyby takie przepisy się pojawiły w Polskim prawie, skutkowałoby to podniesieniem bezpieczeństwa i lepszym komfortem życia mieszkańców.

Autor: Mariusz Łubiński, Prezes Zarządu Admus Sp. z o.o.