Dziedziczenie nieruchomości: prawa i obowiązki

Przeczytaj także: Dziedziczenie nieruchomości - o czym należy pamiętać?

Ochrona praw spadkobierców przez wpis w księdze wieczystej

Należy zwrócić uwagę na możliwość wpisu w księdze wieczystej nieruchomości ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku (to samo dotyczy postępowania o dział spadku, o którym poniżej). Zgodnie z przepisem art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane w księdze wieczystej może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie, które jest szczególnym wpisem zabezpieczającym roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu (np. w przedmiocie stwierdzenia nabycia spadku) lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Skutkiem ujawnienia w księdze wieczystej ostrzeżenia jest m.in. wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie określonym we wpisie ostrzeżenia, jednakże wpis ostrzeżenia nie ogranicza możliwości rozporządzania zabezpieczonym prawem, tj. w tym przypadku prawem własności nieruchomości. Ujawnienie ostrzeżenia ma na celu ochronę praw spadkobierców.

Dział spadku

Po przeprowadzeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, należy przeprowadzić dział spadku. Może nastąpić to w drodze umowy między spadkobiercami zawartej w formie aktu notarialnego (co jest mniej czasochłonne i mniej kosztowne, jednakże możliwe tylko w przypadku gdy pomiędzy spadkobiercami nie doszło do powstania sporu o dział spadku). Ewentualnie dział spadku może być także dokonany przed sądem.

Ujawnienie nowego właściciela

Ostatnim krokiem jest ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla odziedziczonej nieruchomości. Spadkobiercy dysponujący dokumentami potwierdzającymi nabycie spadku oraz dokonanie jego działu, mają obowiązek złożenia w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wpis swojego prawa własności do księgi wieczystej nieruchomości nabytej przez nich w drodze dziedziczenia. W ciągu 30 dni od otwarcia spadku należy także zgłosić zmianę właściciela nieruchomości celem uwzględnienia tej informacji w ewidencji gruntów i budynków.

Obowiązek podatkowy

Należy mieć na uwadze, iż w przypadku dziedziczenia nieruchomości po stornie spadkobierców powstanie obowiązek podatkowy. Najczęściej momentem powstania obowiązku podatkowego w przypadku dziedziczenia jest data uprawomocnienia orzeczenia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku. Należy zauważyć, iż niejednokrotnie spadkobiercy będą zwolnieni z obowiązku z zapłaty podatku od spadku np. w przypadku gdy do dziedziczenia doszło pomiędzy „osobami najbliższymi” (np. w przypadku dziedziczenia przez małżonka, zstępnych - dzieci, wnuki, prawnuki, czy wstępnych – rodziców, dziadków, pradziadków). Warunkiem zwolnienia jest zgłoszenie nabycia własności nieruchomości właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednakże, to czy spadkobiercy będzie przysługiwało zwolnienie należy rozpatrywać każdorazowo w odniesieniu do konkretnego przypadku, gdyż zwłaszcza w odniesieniu do spadków otwartych przed dniem 1 stycznia 2007 r. (kiedy to wprowadzono zmiany do ustawy o podatku od spadków i darowizn polegające na zwolnieniu osób najbliższych od obowiązku zapłaty podatku) - co do których stwierdzenie nabycia spadku nastąpiło po 1 stycznia 2007 r. lub nie nastąpiło do dnia dzisiejszego - istnieje praktyka organów podatkowych kwestionująca możliwość skorzystania przez osoby najbliższe z tego zwolnienia.