Sprzedaż czy zamiana mieszkania?

Przeczytaj także: Jeśli zamiana mieszkania, to na większe

Negocjuj z bankiem

W takiej sytuacji trzeba ustalić, jakie są możliwości, aby ustalając zdolność bank wziął pod uwagę tylko nowy kredyt. Rozwiązaniem może być oświadczenie klienta, że w momencie zaciągania nowego kredytu stary będzie już spłacony czy też przedstawienie umowy przedwstępnej sprzedaży obecnie zajmowanego mieszkania. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie każdy bank musi uwzględnić te okoliczności, zwłaszcza jeśli ma bardzo konserwatywne podejście.

Zażądaj możliwie dużego zadatku od kupującego

Aby zapewnić sobie większe bezpieczeństwo przy transakcji sprzedaży, warto zaproponować nabywcy wniesienie zadatku w jak najwyższej wysokości. W odróżnieniu od zaliczki będzie to kwota, która nie podlega zwrotowi, jeśli do transakcji nie dojdzie z winy nabywcy. W obecnych realiach rynkowych możliwe jest osiągnięcie zadatku w wysokości 10% wartości nieruchomości.

Im większy zadatek, tym mniejsze szanse na to, że kupujący zrezygnuje. Poza tym, otrzymany zadatek można przeznaczyć na zadatkowanie zakupu nowej nieruchomości. W przypadku, gdy obecnie zajmowana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, a jednocześnie jej właściciel nie dysponuje wystarczającą kwotą na zadatkowanie zakupu nowej (lub opłacenie pierwszej transzy na rynku pierwotnym), rozwiązaniem może być przejściowe zadłużenie się z zabezpieczeniem na starym mieszkaniu.

Umowę przedwstępną zakupu nowego M podpisz w formie aktu notarialnego

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to co prawda nieco większy koszt, ale też mniejsze ryzyko dla kupującego. Chodzi z jednej strony o sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, a z drugiej uproszczoną egzekucję praw przez kupującego w razie gdyby sprzedający chciał odstąpić od transakcji.

Pamiętaj, że musisz gdzieś mieszkać

W przypadku transakcji wiązanych problemem może okazać się to, że sprzedawane mieszkanie trzeba opuścić zanim nowe zostanie zwolnione przez obecnych właścicieli czy też wykończone (w przypadku rynku pierwotnego). Jak wybrnąć z takiej sytuacji?

Oczywiście najlepiej jest zgrać w czasie obie transakcje. Gdy nie jest to możliwe, trzeba ustalić w umowie ostatecznej możliwie odległy termin wydania obecnego lokum, na przykład kilka miesięcy. W takim przypadku kupujący może domagać się rekompensaty, chociażby pokrycia kosztów najmu mieszkania. Poniesienie takiego kosztu może być jednak korzystniejsze niż przeprowadzka do przejściowego mieszkania na kilka miesięcy.

Ustal bezpieczną datę ostatecznej umowy zakupu

Kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy finalnej sprzedaży pierwotnej nieruchomości i zakupu nowej. Powinny one następować po sobie w takim czasie, aby do nowego kredytu można było dostarczyć zaświadczenie o spłacie poprzedniego, czyli np. po dwóch tygodniach, ale może być konieczny dłuższy okres, zwłaszcza gdy kupujący nasze mieszkanie też posiłkuje się kredytem. Wtedy trzeba ustalić, w jakim czasie od podpisania umowy bank kredytujący kupującego przeleje środki na rachunek banku, w którym my mamy kredyt.

Inaczej pojawia się problem z koniecznością spłaty rat z tytułu dwóch kredytów i ewentualnie ze zdolnością kredytową, chociaż ta druga kwestia musi być wcześniej rozwiązana, bo inaczej nie będziemy mogli podpisać nowej umowy kredytowej.