Zakup dużego mieszkania: jak uniknąć podwyżki VAT?

Przeczytaj także: Ceny nowych mieszkań w 2011 r.

Występują tutaj dwie przesłanki, które muszą zostać spełnione celem uniknięcia wpadnięcia w podstawową stawkę VAT – przesłanka odrębności oraz przesłanka polegająca na tym, że sprzedawane lokale są lokalami mieszkalnymi. Odrębność oznacza, iż lokale mieszkalne są lokalami samodzielnymi oraz fizycznie wyodrębnionymi od lokali sąsiednich. Samodzielność lokalu mieszkalnego określona jest w ustawie o własności lokali jako wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku izb lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Fizyczne wyodrębnienie lokalu musi mieć charakter trwały, w szczególności nie można uznać za wyodrębnienie lokalu odgrodzenia go za pomocą ścian przesuwanych, łatwych do demontażu (np. zamocowanych za pomocą śrub), nie związanych trwale ze strukturą budynku. Przesłanka, że zbywane lokale powinny stanowić lokale mieszkalne, oznacza, iż każdy ze sprzedawanych lokali powinien być zdatny do zamieszkania na pobyt stały, tj. posiadać potrzebne do tego urządzenia (toaletę, okna itp.). Nieskuteczne w zakresie obniżenia VAT będzie zatem oddzielenie od apartamentu „nadmiarowego” pokoju i jego odrębna sprzedaż. Nie będzie bowiem możliwości zakwalifikowania tak utworzonego pomieszczenia jako lokalu mieszkalnego oraz objęcia go preferencyjna stawką VAT.

Sytuacja nabywcy

W przedstawionych powyżej rozważaniach kupujący nabywa dwa lub więcej lokali mieszkalnych ze stawką preferencyjną VAT. Jego celem jest jednakże posiadanie jednego dużego apartamentu, a nie kilku mniejszych mieszkań. Czy połączenie lokali mieszkalnych przez nabywcę może nieść ze sobą konsekwencje podatkowe dla nabywcy lub dewelopera? Co do zasady nie, jednakże należy przy tym zwrócić uwagę na szczegóły. Połączenie musi zostać dokonane przez nabywcę po dostawie lokali, tj. po przeniesieniu na niego własności lokali. Sama czynność łączenia należących do jednego właściciela lokali mieszkalnych nie stanowi zdarzenia rodzącego obowiązek podatkowy. Połączenie lokali przez nabywcę nie wywoła skutków podatkowych po stronie dewelopera, deweloper nie odpowiada bowiem za działania nabywcy po przeniesieniu własności. Mając na uwadze możliwość późniejszego połączenia lokali, należy sformułować ofertę dewelopera jednoznacznie w taki sposób, by nie powstawały wątpliwości, iż świadczeniem dewelopera jest dostawa poszczególnych lokali mieszkalnych o powierzchni poniżej 150 m. kw. każdy. Oznacza to, że należy unikać formułowania umów o charakterze mieszanym, w których deweloper zobowiązuje się do dodatkowych - oprócz przeniesienia własności lokali – świadczeń polegających na pracach związanych z późniejszym łączeniem lokali. Generalną zasadą powinno być, iż klient łączy lokale we własnym zakresie (tj. jest on zleceniodawcą robót łączeniowych) i w każdym przypadku po przeniesieniu tytułu własności lokali na klienta. Nie ma przeszkód, aby wykonawcą robót łączeniowych był deweloper, jednakże stosowna umowa zlecenia powinna zostać zawarta odrębnie od umowy sprzedaży lokali.

Nadchodzące niekorzystne zmiany podatkowe w odniesieniu do apartamentów mogą zatem zostać częściowo zniwelowane poprzez zamiany w planowanych inwestycjach oraz pozostawienie w gestii nabywców tworzenia apartamentów poprzez łączenie mniejszych mieszkań. W ten sposób segment odbiorców zainteresowanych nabyciem dużych apartamentów może utrzymać dotychczasowy poziom zaspokojenia potrzeb konsumenckich przy uniknięciu odczuwalnej podwyżki cen brutto. Należy jednakże w celu zabezpieczenia swoich pozycji podatkowych każdorazowo przeprowadzić analizę prawnopodatkową w odniesieniu do konkretnej inwestycji.