Co z problemem parkowania na osiedlu?

Przeczytaj także: Nowe mieszkania a miejsca postojowe

Nowelizacja z lipca 2010 roku

O to, jak owa nowelizacja wpłynęła na problem parkowania na osiedlach, zapytaliśmy Marcina Sodo, współwłaściciela krakowskiej firmy Nawigator Nieruchomości zajmującej się kompleksową obsługą nieruchomości. – Ustawa z dnia 22 lipca 2010 roku o zmianie ustawy – Prawo o ruchu drogowym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 151, poz. 1013) stworzyła nową kategorię miejsca, czyli sferę ruchu, którą może być osiedle mieszkaniowe, które posiada co najmniej jedną drogę wewnętrzną. W sferze ruchu nie możemy już parkować w jakimkolwiek miejscu, ponieważ Policja oraz Straż Miejska mogą wystawić nam mandat. Pojazd możemy pozostawić jedynie na miejscach oznaczonych. Stąd też pojawiła się konieczność stworzenia nowych miejsc postojowych oraz parkingowych na wielu osiedlach – tłumaczy licencjonowany zarządca. Warto zatem poznać różnice pomiędzy miejscami parkingowymi a postojowymi.

Miejsca parkingowe na osiedlach

Miejsce parkingowe to wydzielone miejsce przed budynkiem mieszkalnym. Jest ono częścią otwartego parkingu. Z takimi miejscami jest największy problem, bowiem bardzo często nie ma uregulowań odnośnie do tego, kto może korzystać z miejsc parkingowych. Parking znajdujący się przed blokiem jest częścią nieruchomości wspólnej. Jak zatem rozwiązać problem parkowania na osiedlu, na którym mamy do czynienia właśnie z miejscami parkingowymi? Czasem zdarza się, iż na nowych osiedlach deweloperzy sprzedają miejsca parkingowe na własność. A co zrobić, jeżeli na naszym osiedlu obowiązuje zasada „kto pierwszy, ten lepszy”?

Przede wszystkim powinniśmy zadbać o to, aby miejsc parkingowych pojawiło się więcej. A stworzenie nowych miejsc parkingowych powinno być staraniem spółdzielni bądź wspólnoty mieszkaniowej, które mogą wystąpić o nabycie przyległych nieruchomości gruntowych. I na tych gruntach można utworzyć parking lub garaż, a regulują to przepisy zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.) – tłumaczy Bogusław Sokół, współwłaściciel firmy Nawigator Nieruchomości.

Stworzenie nowych miejsc parkingowych jest zatem jedną z możliwości. A w jaki sposób problem parkowania na osiedlach mogą rozwiązać miejsca postojowe?

Miejsca postojowe w garażach

O ile miejsce parkingowe dotyczy pozostawienia samochodu na otwartym parkingu, o tyle miejsca postojowe są tworem nowszym i dotyczą głównie garaży podziemnych. Garaż taki jest wielką halą z wydzielonymi białą farbą miejscami postojowymi i stanowi integralną część budynku mieszkalnego. I tutaj również pojawia się problem tego, komu należy się miejsce postojowe i czy może ono być przypisane do danego właściciela mieszkania. A ponieważ garaż podziemny ma wiele stanowisk, które nie są odgrodzone ścianami, to jedno miejsce parkingowe nie może być traktowane jako samodzielny lokal, który posiadamy na własność. Jest on bowiem własnością wspólną. I jak rozwiązać problem parkowania w garażach podziemnych?

Ustanowienie służebności

Jednym ze sposobów jest ustanowienie służebności. Na czym ono polega? Służebność parkowania pojazdu na danym miejscu postojowym w garażu podziemnym jest związana z każdym lokalem. To oznacza, że każdy właściciel nieruchomości posiada przypisane miejsce postojowe i przechodzi ono na następnego właściciela nieruchomości. I tak garaż pozostaje nieruchomością wspólną, ale znika problem tego, kto ma prawo do parkowania na konkretnym miejscu, bowiem określone zostaje to poprzez prawo służebności.

Wyodrębnienie garażu jako lokalu

Ustanowienie służebności parkowania pojazdu nie jest jednak jedynym rozwiązaniem problemu parkowania na osiedlu. Możemy również wyodrębnić cały garaż podziemny jako lokal niemieszkalny i oznacza to, że miejsca postojowe stają się naszą współwłasnością poprzez kupno. W takim wypadku mamy prawo do korzystania z konkretnego miejsca postojowego przypisanego tylko do nas. Kiedy garaż sprzedawany jest jako współwłasność, to jednocześnie przestaje być nieruchomością wspólną i nie ma prawa decydować o nim wspólnota mieszkaniowa. A my możemy sprzedać nasze miejsce postojowe.

W zależności od problemu mamy do wyboru kilka możliwości. Jeżeli na osiedlu brakuje miejsc postojowych, to powinniśmy wystąpić do spółdzielni lub wspólnoty o zdobycie przyległych gruntów na drodze kupna lub wynajmu i utworzenie parkingu. A jeżeli miejsc postojowych jest wystarczająco wiele i problem parkowania na osiedlu wiąże się z tym, że nie mamy przynależnego dla siebie miejsca, to możemy zdobyć je poprzez ustanowienie służebności lub wyodrębnienie garażu jako lokalu niemieszkalnego. Jedno jest natomiast pewne – nie należy zostawiać pojazdu tam, gdzie nam się podoba, ponieważ już niedługo zapłacimy za to mandat.

Agata Skocz