Rachunek powierniczy a postępowanie upadłościowe

Przeczytaj także: Ustawa deweloperska: cel został osiągnięty

W przypadku podjęcia drugiej z ww. uchwał – przedsięwzięcie deweloperskie jest kontynuowane przez syndyka (zarządcę), a nabywcy są obowiązani wnieść dopłaty. Wysokość dopłat określa uchwała zgromadzenia nabywców. Po zrealizowaniu inwestycji syndyk w terminie 30 dni ma obowiązek przenieść na nabywców własność lokali (domów jednorodzinnych). W ten sposób nabywcy uzyskują tytuł własności do lokalu. Jak wspomniano wyżej, zgromadzenie nabywców może także podjąć uchwałę w przedmiocie zawarcia układu likwidacyjnego. W tym ostatnim przypadku skutki mogą być różne i każdorazowo będą zależne od treści takiego układu. Tytułem przykładu: inwestycja zostaje sprzedana i nabywa ją nowy inwestor, a środki ze sprzedaży zostają przeznaczone na zaspokojenie roszczeń niedoszłych nabywców lokali. Wszystko to, co pozostanie w osobnej masie upadłości po zaspokojeniu roszczeń klientów dewelopera, zostaje przekazane do „głównej” masy upadłości.

Wprowadzenie zamkniętego i otwartego rachunku powierniczego, opartego na koncepcji rachunku powierniczego ma znaczenie dla poprawy bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami w fazie procesu budowlanego. Zjawisko współfinansowania inwestycji przez przyszłych nabywców lokali i domów, uregulowane prawnie w tzw. ustawie deweloperskiej, nie jest jedynie specyfiką rynku polskiego. W krajach Europy zachodniej takich jak Niemcy czy Francja, istnieją również pewne formy współfinansowania przedsięwzięć deweloperskich. Do wyjątków należą takie kraje jak Dania czy Szwecja gdzie zakazana jest sprzedaż mieszkań w inwestycji.

Opisana regulacja prawna wychodzi również naprzeciw potrzebom rynku polskiego, na którym pojawiają się często uczestnicy procesu budowlanego, nie będący w stanie udźwignąć samodzielnie finansowania inwestycji i wobec tego uciekają się do jej współfinansowania z przyszłymi nabywcami. Taki układ, szczególnie w obliczu możliwości ogłoszenia upadłości deweloperów, rodził niebezpieczeństwo utraty wpłaconych przez nabywców środków pieniężnych. Proponowane rozwiązania mają na celu złagodzenie ryzyka niewypłacalności deweloperów i jednocześnie zwiększenie wpływu nabywców – wierzycieli upadłego dewelopera - na zarządzanie masą upadłości, na którą składają się ich środki finansowe zgromadzone na rachunku lub wykorzystane w procesie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego.

Włączenie środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych do osobnej masy upadłości należy ocenić pozytywnie, podobnie jak przyznanie klientom upadłego dewelopera możliwości uzyskania prawa własności lokali, mim ogłoszenia upadłości. Nie oznacza to jednak, że upadłość deweloperska nie niesie ze sobą żadnych ryzyk po stronie nabywców. Przede wszystkim należy podkreślić, że w razie, gdy nieruchomość dewelopera jest obciążona hipoteką banku, to wszystkie lokale, które nabędą klienci dewelopera na podstawie umowy zawartej z syndykiem, będą obciążone hipoteką banku proporcjonalnie do ich wartości (ewentualnie hipoteką łączną). Należy zatem dojść do konkluzji, że w pełni bezpieczne z punktu widzenia klientów dewelopera jest prowadzenie upadłości w oparciu o pierwszą lub trzecią z ww. uchwał zgromadzenia nabywców.