Polscy deweloperzy: bariery działalności

Przeczytaj także: Giełdowi deweloperzy, czyli 422 mln złotych na "czysto"

Z finansami pod górkę

Kolejne w hierarchii barier stojących na drodze rozwoju działalności deweloperskiej są kwestie związane z finansowaniem. Osiągnięcie wymaganego poziomu przedsprzedaży projektu przed wypłatą pierwszej transzy finansowania bankowego otrzymało średnią ocenę na poziomie 3,27 pkt. Deweloperzy często przed otrzymaniem pieniędzy od instytucji finansowej muszą bowiem podpisać umowy przedwstępne na sprzedaż 10 – 30% mieszkań. Tak wysoka ocena tego aspektu prowadzenia działalności gospodarczej świadczy o tym, że stawiane przez banki wymagania są często dla deweloperów trudne do spełnienia. Pewnie też dlatego zgodnie z danymi REAS aż 53% firm budujących mieszkania nie korzysta z finansowania bankowego. Pieniądze pochodzą w takich przypadkach z kapitału własnego lub np. wpłat klientów.

Najprzyjemniejszą częścią są projekt i znalezienie wykonawcy

A co dla deweloperów problemem nie jest? Przede wszystkim kwestie projektowe i wykonawcze. Dzieje się tak najpewniej dlatego, że etapy te najczęściej zlecane są podwykonawcom. Sporządzenie koncepcji architektonicznej projektu otrzymało ocenę na poziomie 1,56 pkt. (najniższa). Znalezienie wykonawcy oraz jego nadzorowanie zostało ocenione na odpowiednio 1,95 i 1,93 pkt.

Zamknięty katalog to nie wszystko

Zaproponowane w ankiecie Home Broker i PZFD bariery w rozwoju działalności deweloperskiej nie wyczerpują jednak ich katalogu. Świadczyć mogą o tym opinie firm, które wskazywały niebadane ankietą obszary problemowe. Cztery z nich wskazały na kategorię barier rynkowych, zwracając uwagę na konkurencję na rynku, utrudnienie dostępu do kredytów hipotecznych dla nabywców mieszkań oraz niedopasowanie produktów kredytowych dla deweloperów. Trzy podmioty wskazały ponadto na proces administracyjny, zwracając uwagę na uznaniowość organów administracji publicznej w trakcie wydawania decyzji, niejasność przepisów oraz długotrwałość procedur.

Komentarz PZFD:

Wyniki ankiety pokazują dość jednoznacznie, 3 grupy problemów :

1. Obecna sytuacja makroekonomiczna:
   • niestabilna sytuacja gospodarcza: 3,93 wskazań,
   • niebezpieczeństwo spadku cen nieruchomości: 3,76 wskazań.
2. Bariery administracyjne były wyjątkowo często wymieniane – częściej nawet, niż ryzyko spadku cen mieszkań:
   • administracyjne procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę (w tym Warunki Zabudowy, gdy nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego) - 3,85
   • częste zmiany procedur administracyjnych związanych z procesem budowlanym - 3,56
   • częste zmiany przepisów podatkowych - 3,27
3. Kolejna grupa czynników to warunki rynkowe:
   • osiągnięcie wymaganego poziomu przedsprzedaży projektu przed wypłatą pierwszej transzy finansowania bankowego - 3,27
   • znalezienie atrakcyjnego gruntu - 3,20
   • pozyskanie finansowania dla projektu – 3,17.

Jak widać z przedstawionych wyników, nastąpiło odwrócenie kolejności czynników wpływających na rynek mieszkaniowy.

• Sytuacja makroekonomiczna, będąca skutkiem kryzysu finansowego, stała się głównym zagrożeniem dla branży deweloperskiej. Objawia się ona przede wszystkim zmniejszeniem popytu w skutek zmniejszenia liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. To bardzo poważny problem dla całej branży budowlanej.
• Na drugim miejscu deweloperzy lokują bariery administracyjne, które nadal poważnie utrudniają prowadzenie inwestycji, a których likwidacja wydaje się najprostsza.
• Niewiele mniejsze problemy stwarza sytuacja rynkowa, a w szczególności pozyskanie finansowania projektów deweloperskich. Problem ten nabierze szczególnego znaczenia z chwilą wejścia w życie Ustawy deweloperskiej, która ograniczy dostęp do tych kredytów.

Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Marek Poddany, Wiceprezes