Kupno nieruchomości na rynku wtórnym

Przeczytaj także: Zakup mieszkania na rynku wtórnym krok po kroku

Zadatek czy zaliczka

To czy wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej kwota jest zaliczką czy zadatkiem ma istotne znaczenie w przypadku gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku. Przy wpłaceniu zadatku, kupujący musi liczyć się z faktem, że jeżeli umowa przedwstępna nie zostanie przez niego wykonana, wpłacony przez niego zadatek przepadnie na rzecz sprzedającego. Natomiast sprzedający, w przypadku gdyby umowa przedwstępna nie została przez niego wykonana musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu zadatku kupującemu w podwójnej wysokości. Zadatek zabezpiecza zatem zawarcie umowy przyrzeczonej.

Jedynie w ściśle określonych przypadkach zadatek zostanie zwrócony, a obowiązek zapłaty kwoty dwukrotnie wyższej odpadnie. Będzie to miało miejsce w przypadku rozwiązania umowy za porozumieniem, jak również wtedy, gdy niewykonanie umowy nastąpi wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Natomiast wpłacona zaliczka zawsze podlega zwrotowi kupującemu w nominalnej wysokości, niezależnie od przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej. Należy pamiętać, iż do zaliczki nie stosuje się zasad dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości.

Negocjując umowę przedwstępną należy mieć na uwadze, że to czy wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej kwota jest zaliczką czy zadatkiem powinno zostać precyzyjnie określone w umowie. W przeciwnym razie wpłacona kwota będzie traktowana jako zaliczka.

Umowa przyrzeczona

Przy zawarciu umowy przyrzeczonej notariusz powinien sprawdzić czy sprzedający dysponuje wszystkimi dokumentami i zaświadczeniami, do których okazania zobowiązał się w umowie przedwstępnej. Wśród okazanych dokumentów powinny się znaleźć m.in.: umowa, na podstawie której sprzedający nabył nieruchomość oraz zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości oraz z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu (jeśli sprzedający jest użytkownikiem wieczystym). Jeśli natomiast nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający powinien okazać zaświadczenie z banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki w przypadku zapłaty określonej przez bank sumy (nie wyższej niż cena). Dodatkowo należy dopilnować aby odpis księgi wieczystej opatrzony był datą, w której zawierana jest umowa przyrzeczona. Należy koniecznie sprawdzić czy w odpisie tym nie pojawiły się wpisy lub wzmianki, sprzeczne z postanowieniami umowy przedwstępnej. Ponadto kupujący powinien przygotować się na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych, który wyniesie 2% ceny określonej w umowie.

Barbara Duchińska, aplikant radcowski kancelarii