Kupno mieszkania czy wynajem?

Przeczytaj także: Zakup mieszkania czy wynajem?

W ten sposób ta strona mentalności Polaków, która niejako warunkuje kult własnego „M”, wciąż pozostaje niewzruszona. - Wynika to prawdopodobnie także w dużej mierze z pewnej rodzimej cechy narodowej, polegającej na głębokiej awersji do finansowania własnymi dochodami majątku innych, obcych osób. A przecież właśnie do tego sprowadza się comiesięczny przelew bankowy kwoty czynszu najmu na konto właściciela wynajmowanego mieszkania – podkreśla Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Co innego spłata kredytu hipotecznego. Tu poza należną bankowi częścią odsetkową, mamy część kapitałową, która buduje osobisty majątek dłużnika hipotecznego, z każdym miesiącem przybliżając go do pełnej własności posiadanej nieruchomości. Czy jednak rzeczywiście rachunek ekonomiczny uzasadnia preferowaną przez Polaków opcję zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poprzez zakup mieszkania?

By odpowiedzieć na to pytanie posłużmy się przykładem przeciętnego, ale jednocześnie jednego z głównych polskich miast – Wrocławia oraz zlokalizowanego tu 3-pokojowego mieszkania o dość popularnej powierzchni 60 mkw., w sam raz dla przeciętnej polskiej 3-osobowej rodziny. Wg najnowszych statystyk portalu RynekPierwotny.com średnia cena ofertowa mieszkania deweloperskiego we Wrocławiu w lutym 2013 roku wyniosła 6035 zł/mkw. Zakładając, że mieszkanie zostało wykończone przez dewelopera „pod klucz” przyjmijmy cenę mkw. na poziomie 6700 zł., a całego lokum 400 tys. zł. Jeżeli dziś zaciągniemy kredyt hipoteczny na 100% wartości nieruchomości z okresem spłaty na 30 lat, to przy oprocentowaniu nominalnym na poziomie 5,7% rata kredytu wyniesie ok. 2290 zł. Wynajem podobnego lokalu będzie nas kosztował średnio 2 tys. zł, przy założeniu jednak, że czynsz najmu zawiera już czynsz administracyjny na poziomie ok. 400 zł., który bierze na siebie wynajmujący.
Jeśli zamieszkamy „na swoim”, czyli w lokum zakupionym z pomocą finansowania bankowego, owe 400 zł. czynszu administracyjnego zapłacimy sami. W ten sposób okaże się, że wynajem przykładowego mieszkania jest tańszy od opcji zamieszkiwania w lokalu zakupionym na kredyt o blisko 700 zł. Jest to jednak korzyść tylko pozornie przemawiająca za wyższością wynajmu. W każdej bowiem racie kredytowej obok części odsetkowej jest część kapitałowa, w tym przypadku średniomiesięcznie w wysokości ok. 1120 złotych, która stopniowo redukuje saldo zadłużenia wobec banku. I to jest właśnie ta „cegiełka” z której co miesiąc kredytobiorca hipoteczny buduje swój majątek. Realna korzyść jest jednak mniejsza o 700 zł. policzonej wcześniej różnicy, wynosi więc ok. 420 zł. miesięcznie. Czy gra jest warta świeczki, każdy musi ocenić sam – wylicza Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

Dla uzupełnienia powyższych rachunków wypada jeszcze nadmienić, że całkowity koszt podanego w przykładzie kredytu przekroczy jego wartość, a za 400 tys. pożyczonych złotych do banku oddamy po 30 latach licząc z grubsza aż 850 tys. zł. Z drugiej strony czynsze najmu płacone właścicielowi przykładowego mieszkania zwrócą mu jego wartość po niespełna 21 latach. Oczywiście nie należy też pomijać istotnego dla wybierających kupno własnego „M” faktu, o którym w dobie ostrej korekty rynkowej często zapominamy. Chodzi mianowicie o oczekiwany, istotny wzrost cen nieruchomości w czasie, zwłaszcza tak długim jak okres 30-letni.