Nowelizacja ustawy deweloperskiej - najważniejsze zmiany

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska wejdzie w życie 1 lipca

Nowelizacja ustawy wprowadza szereg nowych regulacji, które mają skuteczniej chronić nabywców przed potencjalnymi zagrożeniami wynikającymi m.in. z upadłości deweloperów, utraty wpłaconych środków czy zawarcia nieuregulowanej prawnie umowy rezerwacyjnej. Wprowadza również zupełnie nowy instrument zabezpieczający interesy nabywców Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wbrew pozorom ma ona również zwiększyć zaufanie banków do całej branży deweloperskiej. Zdania są jednak podzielone szczególnie przez środowisko deweloperów. W ich ocenie dotychczasowe przepisy działają poprawnie, nie zaobserwowano znaczącej ilości negatywnych zdarzeń. Nadregulacja prawa może spowodować zaś ograniczenie konkurencji na rynku oraz przyczynić się do osłabienia pozycji całej branży.

Przypomnijmy, iż dotychczasowa ustawa deweloperska funkcjonuje na polskim rynku od 2012 roku. Wpłynęła ona pozytywnie na niekontrolowany i dynamicznie rozwijający się rynek deweloperski. Jednak po kilku latach funkcjonowania ustawy UOKiK zauważa pewne luki w systemie, które należy poprawić. Czy słusznie ? Zapoznajmy się z najważniejszymi zmianami w ustawie.

Umowy deweloperskie pod kontrolą

Po pierwsze nowelizacja ustawy rozszerza zakres ochrony, obejmujący nie tylko, jak dotąd, nabywców nieruchomości przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie, ale także lokali/domów posiadających pozwolenie na użytkowanie. Zatem również nabywcy już gotowych lokali zyskają ochronę w okresie między dokonaniem opłaty za lokal, a momentem przeniesienia własności.

Po drugie określa minimum, które powinno się znaleźć w umowie deweloperskiej. Wśród zmian najważniejsze obejmują rozszerzenie jej zakresu na lokale użytkowe (np. garaż, komórka, które dotąd były objęte osobnymi umowami), wprowadzenie ekwiwalentnych wysokości należności wynikających z kar umownych oraz odsetek dla obu stron umowy, podział wpłat na poczet zakupu na etapy oraz zapis dopuszczający odstąpienie nabywcy od umowy w przypadku ujawnienia istotnych wad lokalu.

Doprecyzowano także zasady zwrotu wpłaty nabywcy w przypadku odstąpienia od umowy – zwrot powinien nastąpić nie później niż 30 dni od otrzymania oświadczenia o odstąpieniu od umowy, a bez dokonania zwrotu deweloper nie może zawrzeć umowy o sprzedaży lokalu od którego nastąpiło odstąpienie innemu nabywcy, pod rygorem jej nieważności.

Umowy rezerwacyjne:

W ustawie pojawiły się, dotąd nieobecne, przepisy o umowie rezerwacyjnej – określono maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% ceny lokalu według prospektu informacyjnego oraz warunki jej zwrotu np. w przypadku negatywnej decyzji kredytowej lub braku powiadomienia o zmianach w prospekcie. Przypomnijmy, iż umowa rezerwacyjna jest umową warunkową zawieraną przed umową deweloperską i ostateczną umową przenoszącą własność. W praktyce oznacza to, iż deweloper rezerwuje konkretne mieszkanie na rzecz Klienta za określoną opłatą. Dotychczas deweloperzy mieli dowolność w konstruowaniu treści takich umów.

Bank zabezpieczy wpłaty

Nowelizacja ustawy zakłada również modyfikacje środków ochrony wpłat nabywcy. Dotychczas funkcjonowały cztery rodzaje rachunków powierniczych, które miały za zadanie chronić wpłacone przez Kupujących środki mianowicie:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP),
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP),
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową,
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją ubezpieczeniową

W praktyce funkcjonowały wyłącznie dwa pierwsze przy czym otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy cieszył się największą popularnością. Niestety według UOKiK nie zabezpieczał on prawidłowo interesów Klienta w przypadku bankructwa dewelopera.

Nowe przepisy wskazują wyłącznie na dwa rachunki powiernicze oraz obowiązkowe wpłaty na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego:

• Zamknięty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (ZMRP) -wypłata deweloperowi zdeponowanych na ZMRP następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę każdego z praw wynikających z przedmiotowych umów
• Otwarty Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy- Wypłata deweloperowi zdeponowanych na OMRP środków następuje w miarę postępu prac na budowie, co określa harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Transfer środków z rachunków powierniczych będzie uzależniony od zakończenia zaplanowanych w harmonogramie etapów realizacji inwestycji. Koszt jednego etapu nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej kwoty sprzedaży lokalu, a bank będzie dokonywał kontroli zakończenia każdego z etapów, zarówno pod względem budowlanym jak i formalnym, sprawdzając, czy deweloper posiada odpowiednie wpisy w dzienniku budowy i czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub czy nie zalega ze zobowiązaniami publicznoprawnymi.

Kluczową zmianą będzie również to, iż deweloper będzie zobowiązany otworzyć rachunek powierniczy już w momencie rozpoczęcia sprzedaży co oznacza że przed ogłoszeniem informacji o sprzedaży lokali powinien mieć załatwione wszystkie formalności w banku.

Fundusz ochroni przed upadłością banków

Bez względu na rodzaj wybranego rachunku powierniczego dodatkowo deweloperzy będą zobowiązani do wpłaty składek na rzecz powołanego zgodnie z nowelizacją ustawy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego od każdej wpłaty dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Maksymalna wysokość stawek opłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zostanie określona oddzielnym rozporządzeniem jednak nie będzie ona mogła przekroczyć 1% dla mieszkaniowego rachunku powierniczego, i 5% w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Nowa ustawa będzie regulowała także zasady prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych przez banki i określała prawa i obowiązki stron w przypadku upadłości banku prowadzącego takie rachunki.

Podsumowując powyższe zmiany należy stwierdzić, iż celem nowelizacji ustawy deweloperskiej jest uszczelnienie systemu zabezpieczającego nabywców na wypadek pogorszenia koniunktury w sektorze m.in. bankructwa deweloperów czy banków. Ustawa ma też poprawić przepływ informacji i zwiększyć zaufanie pomiędzy wszystkimi uczestnikami rynku: bankami, deweloperami oraz nabywcami. Warto jednak pamiętać, iż w interesie wszystkich stron powinno być zachowanie równowagi na rynku, stabilności branży oraz utrzymanie konkurencyjności, która jest niezwykle istotna nie tylko z powodu wzrostu gospodarczego ale również ilości rozpoczętych budów czy ceny mieszkań dostępnych w sprzedaży.

Proponowana ustawa ma wejść w życie 9 miesięcy od dnia ogłoszenia, ale niektóre zapisy mają obowiązywać już po 30 dniach, np. o powołaniu deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, czy upadłości banków prowadzących rachunek powierniczy.

autor: Magdalena Mrozowska, Wiceprezes Zarządu

oprac.: Ilona Szymańska