Wyższe opłaty za użytkowanie wieczyste wciąż możliwe

Przeczytaj także: Opłaty za użytkowanie wieczyste: walcz z podwyżkami

– W efekcie w 2013 roku gmina proponuje podwojenie opłaty do kwoty 649,6 zł, w 2014 zażąda 778,5 zł, a dopiero docelowo w 2015 roku 907,4 zł – tłumaczy Barnaba Laskus, doradca Home Broker z Warszawy. W praktyce nowy system wprowadzania aktualizacji opłat może okazać się jednak umiarkowaną ulgą. Było tak w przypadku mieszkańców domu w dzielnicy Psie Pole we Wrocławiu, którym gmina podniosła opłatę za użytkowanie wieczyste o 1150%. – Dom położony jest na działce o powierzchni 1040 m kw. W 2011 roku opłata wynosiła 800 zł rocznie, a gmina zaktualizowała ją aż na 10 tys. zł rocznie – przytacza przykład sprzed roku Piotr Śliwka, doradca Home Broker z Wrocławia. W tym konkretnym przypadku w 2012 roku będzie trzeba zapłacić gminie 1600 złotych, ale w 2013 roku będzie to już 5800 zł, a w 2014 aż 10000 złotych. Nawet więc po zmianie ustawy możliwe są w praktyce skokowe podwyżki opłat za użytkowanie, choć rozłożone zostały na maksymalnie 3 lata.

Po pierwsze - złóż bezpłatne odwołanie

Trzeba jednak pamiętać, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty zawiera tylko propozycję nowej stawki. Można się więc z nią nie zgodzić, co w przypadku horrendalnie wysokich podwyżek jest jak najbardziej wskazane. Aby wyrazić swój sprzeciw należy złożyć w Samorządowym Kolegium Odwoławczym wniosek o uznanie, że podwyżka jest nieuzasadniona lub uzasadniona w mniejszym zakresie. Oczywiście wniosek ten trzeba uargumentować. Aby poprawnie to zrobić należy zapoznać się z operatem szacunkowym (wyceną), który stanowi np. dla gminy podstawę do podwyżki. W liście informującym o podwyżce musi znajdować się informacja gdzie z wyceną można się zapoznać. Jest to tym bardziej atrakcyjna droga, że bezpłatna. Ważne jest jednak, żeby użytkownik wieczysty odpowiedział na pismo z gminy w przeciągu 30 dni od doręczenia wypowiedzenia. Wniosek do SKO powinien być złożony w dwóch egzemplarzach. Od orzeczenia SKO można w terminie 14 dni wnieść sprzeciw. Spowodowałoby to przekazanie sprawy do sądu powszechnego.

W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok. Należy więc uznać, że złożenie wniosku do SKO jest relatywnie prostą formą obrony przed nadmiernymi podwyżkami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Atrakcyjność tej formy jest tym większa, gdyż SKO nie pobiera opłaty skarbowej za złożenie wniosku. Oprócz prolongaty we wzroście opłaty (w większych miastach oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku trwa przynajmniej kilka miesięcy) uzyskać można znacznie mniejszy zakres podwyżki. Koszty na etapie odwołania do SKO mogą pojawić się, gdy użytkownik wynajmie rzeczoznawcę majątkowego, aby ten oszacował o ile podniosły się stawki za grunty w danej okolicy. Choć wiąże się to z kosztem minimum kilkuset złotych, stanowi niepodważalny przez SKO argument w sporze i może spowodować, że postępowanie przed sądem będzie zbędne.

Warto wiedzieć, że:

1. Wniosek do SKO (Samorządowe Kolegium Odwoławcze) musi zawierać uzasadnienie wskazujące błędy i niedociągnięcia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z dokumentem tym można się zapoznać na przykład w urzędzie gminy,
2. SKO nie pobiera opłaty za złożenie wniosku,
3. Złożenie wniosku do SKO powoduje, że użytkownik wnosi opłatę w dotychczasowej wysokości,
4. Oczekiwanie na rozprawę w SKO trwać może nawet kilkanaście miesięcy,
5. W przypadku rozstrzygnięcia sprawy przed SKO na niekorzyść użytkownika wieczystego, musi on wnieść zaległą opłatę,
6. Gmina musi udowodnić przed SKO, że wzrost opłaty jest uzasadniony,
7. Użytkownik wieczysty może na swój koszt zamówić kontrwycenę, która będzie stanowiła trudno podważalny argument przed SKO,
8. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego „krakowskiego targu”. Nowa opłata ustalana jest więc często jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego (popartej wyceną).