Branża deweloperska przed próbą

Przeczytaj także: Giełdowi deweloperzy, czyli 422 mln złotych na "czysto"

W opublikowanym niedawno przez ekspertów NBP artykule poświęconym cyklom na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych („Cykle na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, ryzyko dla inwestora oraz potrzeba adekwatnej i ostrożnej wyceny”) ciekawej analizie podana została problematyka rynku mieszkaniowego właśnie pod kątem jego cykliczności. Autorzy opracowania, eksponując cykliczność jako cechę strukturalną rynku nieruchomości, definiują cztery podstawowe fazy koniunktury na rynku mieszkaniowym w następującej kolejności: faza depresji, faza ożywienia, faza spowolnienia i faza recesji.

- Opisy poszczególnych faz sugerują, że krajowa mieszkaniówka właśnie wychodzi z recesji by zapoczątkować ostatnią fazę przed ożywieniem, czyli depresję – zauważa Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

W fazie spowolnienia pojawia się nawis podażowy spowodowany wystawianiem na rynek projektów zapoczątkowanych w poprzedniej fazie. Recesję charakteryzuje także pojawianie się coraz większej liczby nieruchomości na rynku, co jest rezultatem kończenia projektów z poprzednich etapów cyklu koniunkturalnego. Jest to główny etap kryzysu, w którym przyśpieszeniu ulega spadek cen mieszkań, banki ograniczają dostęp do kredytów, maleje dostępność mieszkań itd. Faza depresji charakteryzuje się natomiast głównie brakiem nowych, rozpoczynanych projektów, a ilość wolnych nieruchomości powinna maleć.

Okres depresji, w jaki prawdopodobnie wchodzi polski rynek mieszkaniowy, będzie więc można rozpoznać przede wszystkim po znacznie ograniczonej produkcji nowych lokali, która funkcjonuje już w zapowiedziach wielu deweloperów, a także po rekordowo niskich w ostatnich latach cenach, które jednak niekoniecznie będą dalej gwałtownie spadać, wskutek znacznego wyczerpania potencjału spadkowego w poprzednich okresach. Najpierw zatrzymaniu, a następnie stopniowemu odwróceniu powinny ulec rosnące parametry nadpodaży mieszkań. Będzie to jednak optymalny okres dla inwestycji, tak w same nieruchomości, jak i powiązane z nimi aktywa, a więc np. notowane na GPW akcje deweloperów czy też w wybrane certyfikaty funduszy nieruchomościowych – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.