Budowa na działce rolnej – co sprawdzić przed zakupem?

Przeczytaj także: Prezydent: nie zaśmiecać krajobrazu. Odrolnienie zawetowane

Działki zlokalizowane na terenach podmiejskich, mimo swojej atrakcyjności, mogą spędzić sen z powiek potencjalnemu nabywcy. Wszystko za sprawą ich przeznaczenia.

Przeznaczenie gruntu pod produkcję rolną nie uniemożliwia nam realizacji naszych planów, ale dość mocno je komplikuje. Analogiczna sytuacja dotyka również wszystkich, którzy na posiadanej już działce rolnej chcieliby postawić dom. Jak w obu wymienionych przypadkach dopiąć swego?

Odrolnienie działki to procedura czasochłonna i kosztowna, co do zasady składająca się z dwóch kroków. Badania gruntu w kontekście zmiany jego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz wyłączenia z produkcji rolnej. Warto już na początku wspomnieć, że zmiana przeznaczenie gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego, zwana potocznie „odrolnieniem”, to proces czasochłonny i kosztowny. Jeśli więc nosimy się dopiero z decyzją o zakupie działki, to warto w tym miejscu jeszcze raz przeanalizować jej stan prawny w kontekście posiadanego budżetu. Jeśli bowiem już na chwilę obecną nasza inwestycja jest wydatkiem sięgającym granicy naszych możliwości, to proces przekształcenia działki rolnej na działkę, na której dopuszczalny jest inny sposób jej wykorzystania może okazać się trudny w realizacji.

Wracając jednak do samej procedury. Jeżeli nasza upatrzona działka, widniejąca w ewidencji gruntów rolnych, jest w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jako budowlana, to pozostaje nam jedynie procedura wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Formalne wyłącznie gruntu z produkcji rolnej odbywa się poprzez uzyskanie decyzji administracyjnej. Sytuacja taka może mieć miejsce jeżeli nasz grunt należy do jednej z kategorii gruntów uznawanych za te najbardziej wartościowe. Kategorie gruntów są opisane szczegółowo w ustawie z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Jeżeli natomiast w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nasz grunt oznaczony jest jako nieużytek lub grunt rolny, to droga do rozpoczęcia budowy na danym terenie niestety mocno nam się wydłuża. Etap wyłączenia gruntu z produkcji rolnej poprzedzony być powinien w takim przypadku zamianą przeznaczenia gruntu w ramach zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces decyzyjny dla tego rodzaju procedury rozpoczyna się z poziomu gminy, a kończy na poziomie ministerstwa. Zgoda wyrażona przez ministra ma charakter uznaniowy, oznacza to, iż właściwy organ nie ma obowiązku jej udzielić. Wydanie odpowiedniej zgody nie upoważnia do budowy domu na nieruchomości, a stanowi jedynie podstawę do przeprowadzenia przez gminę procedury uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniającego przeznaczenie danej nieruchomości. Kolejnym krokiem jest wspomniane już w poprzednim akapicie wyłączenie z produkcji rolnej.

Decyzja o wyłączeniu z produkcji gruntów rolnych określać może również dodatkowe obowiązki związane z tym wyłączeniem np. obowiązek uiszczenia należności (jednorazowej opłaty z tytułu wyłączeni gruntów z produkcji) oraz opłat rocznych (opłaty z tytułu użytkowania na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów wyłączonych z produkcji).

Procedura powyższa nie ma zastosowania do gruntów rolnych położonych na terenach miast. Należy jednak pamiętać, iż wbrew panującej opinii powyższe wyłączenie nie powoduje, że grunty takie automatycznie stają się gruntami o przeznaczeniu budowlanym. Przeznaczenie takie nadal definiowane być powinno w planie zagospodarowania przestrzennego.

Już pierwszy ogląd dokumentacji danego gruntu pozwoli nam choć wstępnie ocenić, jak wyglądać powinna procedura umożliwiająca rozpoczęcie budowy na danej działce. Warto więc jeszcze przed zakupem zapoznać się ze stanem faktycznym. Informacje zawarte w ewidencji gruntów i miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mogą bowiem stanowić kluczowy składnik wpływający na decyzję o zakupie gruntu.