Ceny ziemi rolnej: indeks IV kw. 2013 r.

Przeczytaj także: Ceny ziemi rolnej w 2013

Oczywiście niewykluczona jest także kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi stricte rolnej. „Nad Wisłą” wciąż trzeba za nią płacić wyraźnie mniej niż średnio w unii (o około 2-3 razy). Jest to ważne w kontekście zniesienia ograniczeń w nabywaniu polskiej ziemi przez obywateli UE w maju 2016 roku. Na ceny ziemi wpływ ma też fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej, a także całkiem niedawno Unia zdecydowała o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego. Popyt na ziemię w ograniczonym zakresie może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS).

---

Ryzyko związane z inwestowaniem w ziemię rolną:

W ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) w ciągu 9 lat cena ziemi zdrożała o 234,1%. Dla porównania w tym czasie kupując mieszkanie w śródmieściu Warszawy można było liczyć na wzrost wartości o 95,3% (realnie 53%), odkładając pieniądze na przeciętnej lokacie bankowej zarobiłoby się 49,4% (realnie 17%), a notowania indeksu WIG 20 wzrosły o 35,1 % (po uwzględnieniu inflacji 5,8%). Na tym tle wzrosty zanotowane na rynku ziemi rolnej są więc wyraźnie wyższe, co powoduje, że inwestując na rynku gruntów trzeba mieć świadomość zagrożenia spadkami cen.

---

Im gorsza ziemia, tym większy wzrost cen

Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje, że w czwartym kwartale najmocniej zdrożały grunty najsłabsze, o najmniejszej przydatności rolniczej. Pod tym względem końcówka 2013 r. nie była wcale ewenementem. Licząc od końca 2004 r., ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 395%. Dziewięć lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to ponad 21,3 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do ponad 34,3 tys. zł dzisiaj, czyli o 273%.

---

Jak obliczamy wartość indeksu?

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.

---

Bartosz Turek,