Deweloperzy przed dużymi wyzwaniami

Przeczytaj także: Czy rynek pierwotny otworzy się na potrzeby seniorów?

Z wyliczeń Eurostatu wynika, że do 2050 r. liczba ludności Polski zmniejszy się aż o 10%. To jeden z najgorszych wyników na tle 28 krajów Unii Europejskiej. Potwierdzają to prognozy Głównego Urzędu Statystycznego , wedle których do 2020 r. liczba Polaków zmniejszy się o ponad 280 tys., a po 2035 r. każde 5-lecie zaznaczy się spadkiem liczebności o ok. 800 tys. osób. Co więcej, Polska będzie jednym z najstarszych społeczeństw europejskich. Starsze od nas będzie jedynie społeczeństwo Łotwy . Już za 6 lat osoby po 60 roku życia będą stanowiły ¼ populacji kraju, a do 2050 r. dwukrotnie wzrośnie ich odsetek. Taka struktura wiekowa społeczeństwa będzie miała wpływ na cały rynek nieruchomości, a zwłaszcza rynek pierwotny, który dziś przeżywa boom inwestycyjny. Według danych GUS, 2014 r. był najlepszym od czasu kryzysu rokiem w nieruchomościach mieszkaniowych. Do użytku oddano ponad 4% lokali więcej rok do roku, a wyniki sprzedaży dla nowych mieszkań były lepsze średnio o 20% w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim. Klientami na rynku nieruchomości są przede wszystkim młode małżeństwa i single, m.in. przedstawiciele pokolenia boomu demograficznego z lat 80. XX w., którzy najchętniej wybierają mieszkania typu studio lub lokale 2-pokojowe. O ile 2015 r. może być podobny pod kątem profilu klienta i wysokiej dynamiki transakcji, to już za kilkanaście lat polski rynek nieruchomości mieszkaniowych czeka wyhamowanie, wynikające m.in. ze zmieniającej się struktury wiekowej konsumentów i nasycenia rynku nowymi osiedlami.

- Rozpoczyna się nowa era w nieruchomościach mieszkaniowych. Na rynku będziemy obserwować pogłębiającą się dychotomię. Z jednej strony mogą pojawiać się tańsze projekty, odpowiadające możliwościom finansowym osób starszych, a z drugiej - doskonale wyposażone, kameralne osiedla w wysokim standardzie, przeznaczone dla najbardziej wymagających klientów - mówi Jakub Zagórski, dyrektor sprzedaży i marketingu Skanska Residential Development Poland.

Zdaniem Andrzeja Prajsnara, analityka portalu RynekPierwotny.pl, niekorzystne trendy społeczne mogą wpłynąć na spadek popytu na nowe mieszkania. Przez kolejne 25 lat bardzo wyraźnie zmniejszy się udział ludności w wieku od 32 do 46 lat (spadek z 22% do 16% populacji kraju). Osoby z tej kategorii wiekowej są najbardziej aktywnymi kredytobiorcami w kraju i generują ponad połowę popytu na kredyty hipoteczne (według danych BIK-u ). Do 2040 r. skurczy się również odsetek obywateli z grupy wiekowej 18 - 31 lat (z 20% do 14%). Dziś ich udział we wszystkich transakcjach na rynku mieszkaniowym jest mniejszy niż 1/5. W przeciwieństwie do starszych osób, młodzi Polacy rzadko kupują mieszkanie za gotówkę.

Zmniejszenia udziału tych dwóch grup wiekowych (18 - 31, 32 - 46), nie zrekompensuje wzrost liczby osób w wieku 47 - 65 lat (z 26% do 30% populacji). Tacy klienci banków zaciągają ponad jedną czwartą kredytów mieszkaniowych. Wielu z nich podpisuje umowę wyłącznie w celu zwiększenia zdolności kredytowej swoich dzieci. Jeżeli chodzi o osoby w wieku przekraczającym 65 lat, to ich udział w popycie na kredyty hipoteczne i mieszkania jest prawie zerowy. A to właśnie ta grupa wiekowa, która do 2040 r. szybko zwiększy swój udział w populacji kraju (z 14% do 25%).

- Zmiany demograficzne z pewnością będą trudnym testem dla deweloperów. Branża, która mocno rozrosła się w minionej dekadzie, już za 5 – 6 lat odczuje spadek popytu. Można oczekiwać, że po 2020 r. jeszcze więcej firm skoncentruje swoją działalność w metropoliach. Ta sytuacja zaostrzy konkurencję i wywoła spadek marż deweloperskich. W warunkach coraz większej presji cenowej i popytowej zysk osiągną tylko najbardziej dynamiczni inwestorzy – dodaje Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.

Deweloperzy będą starali się wyróżnić poprzez atrakcyjną ofertę, wzbogaconą o opcje dodatkowe, takie jak np. programy wykończenia wnętrz dla seniorów, rozwiązania energooszczędne czy np. atesty i certyfikaty środowiskowe, gwarantujące wykorzystanie zdrowych i bezpiecznych dla człowieka materiałów.