Umowa najmu: przeniesienie tylko za zgodą wynajmującego
2015-09-18 13:03
Umowa najmu © thodonal - Fotolia.com
Przeczytaj także: Bezpieczny najem okazjonalny: jak to zrobić?
Według obowiązującego w Polsce prawa, zmiany strony umowy można dokonać jedynie w drodze przelewu wierzytelności i przejęcia długu . Nie ma znaczenia czy nastąpi to w ramach jednej czynności czy też kilku. Konieczne jest natomiast, aby czynności prawne spełniały łącznie warunki wymagane przez prawo dla obu tych czynności*.Przy przeniesieniu przez najemcę ogółu praw i obowiązków zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego. W tej sytuacji powstaje pytanie czy wynajmujący może już przy zawieraniu umowy najmu wyrazić taką zgodę i czy może mieć ona charakter blankietowy. Odpowiedź na to pytanie brzmi nie.
Z przepisów ogólnych kodeksu cywilnego wynika, że skuteczność przeniesienia ogółu praw i obowiązków z tytułu najmu wymaga zgody wynajmującego . Może być ona wyrażona jeszcze przed zawarciem umowy, ale nie powinna mieć charakteru blankietowego. Przyjmuje się, że taka zgoda musi więc odnosić się do konkretnej sytuacji. Wynajmujący musi ostatecznie wiedzieć na co wyraża zgodę.
Co więcej, zgoda wynajmującego na przejęcie długu powinna być uznana za bezskuteczną, gdy w chwili jej wyrażania wierzyciel (wynajmujący) nie wiedział, że przejmujący dług (nowy najemca) jest niewypłacalny. W przypadku zezwolenia blankietowego wykluczona jest możliwość zbadania wypłacalności przejmującego dług, który w chwili udzielania zgody nie jest jeszcze przecież znany. Stwarza to niebezpieczeństwo przejęcia długu przez podmiot, który nie jest w stanie zrealizować zobowiązania . Z tych samych powodów krytyczna ocena tego rodzaju zapisów ma odzwierciedlenie w orzecznictwie sądów powszechnych.
fot. thodonal - Fotolia.com
Umowa najmu
Przydatne linki:
Kodeks cywilny
Klauzula umowna – zezwalająca najemcy na przeniesienie praw i obowiązków bez określenia podmiotu przejmującego – budzi istotne zastrzeżenia prawne. Zarówno ocena prawna, jak i wzgląd na konsekwencje tego rodzaju zapisów sprawiają, że tego rodzaju klauzule nie powinny być stosowane i traktowane jako skuteczne. Uzasadnionym prawnie interesem wynajmującego jest to, aby udzielana przez niego zgoda zawsze odnosiła się do konkretnego przypadku. Pozwala to wynajmującemu zabezpieczyć się przed negatywnymi konsekwencjami niekontrolowanej zmiany najemcy.
- Przelew wierzytelności dokonywany jest na podstawie umowy zawartej między cedentem (zbywcą wierzytelności) a cesjonariuszem (nabywcą wierzytelności). Do przelewu wierzytelności może dojść bez zgody dłużnika, chyba, że wymóg jej uzyskania został zastrzeżony wcześniej w umowie, bądź wynika z przepisu szczególnego ustawy lub charakteru zobowiązania.
- Przejęcie długu może nastąpić bądź na podstawie umowy między wierzycielem a osobą trzecią za zgodą dłużnika, bądź na podstawie umowy między dłużnikiem a osobą trzecią za zgodą wierzyciela. Konieczne są zatem dwa elementy: zawarcie jednej z powyższych umów oraz złożenie oświadczenia zawierającego zgodę na zmianę dłużnika .
Autorem artykułu jest Piotr Glonek radca prawny z kancelarii
oprac. : eGospodarka.pl
Przeczytaj także
-
Więzienie dla najemcy za zaległy czynsz: to nie takie łatwe
-
Najem instytucjonalny lepszy niż okazjonalny?
-
Okazjonalny najem mieszkania dla Ukraińca bardziej ryzykowny?
-
Wynajem mieszkania dla rodziny z dziećmi bardziej ryzykowny?
-
Podwyżka czynszu najmu o inflację może wynieść aż 14%
-
Umowa najmu - polisa OC obowiązkiem najemcy?
-
Zasady najmu mieszkania: nie ma odstępstw od ustawy?
-
Waloryzacja czynszów najmu w 2023 r. mocno uderzy w najemców
-
Kiedy umowa najmu okazjonalnego będzie nieważna?
Skomentuj artykuł Opcja dostępna dla zalogowanych użytkowników - ZALOGUJ SIĘ / ZAREJESTRUJ SIĘ
Komentarze (0)