Planowanie przestrzenne - zmiany. Część druga

Odszkodowanie w przypadku zbycia nieruchomości

W sytuacji, gdy na skutek uchwalenia bądź zmiany planu wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel decyduje się na zbycie takiej nieruchomości i nie skorzystał z praw wymienionych w poprzedniej części artykułu, może wystąpić do gminy z żądaniem wypłacenia odszkodowania równego obniżeniu wartości tej nieruchomości – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Przypomnijmy, że w styczniu 2018 roku weszły w życie nowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nowymi przesłankami, jeśli zmiana planu miejscowego nie jest warunkowana jedynie samodzielnymi działaniami gminy, a wpływ mają także inne czynniki lub inne dokumenty, właściciel nie ma uprawnień, by składać roszczenia – także o odszkodowanie w przypadku zbycia.

Wysokość takiego odszkodowania, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalana jest na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości to różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem – informuje Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Co to oznacza w praktyce?

Nowe przepisy – doprecyzowanie zasad ustalania wartości nieruchomości

Do chwili obecnej problem z brakiem zasad jednoznacznie pozwalających określić sposób, w jaki w jaki należy szacować wartość zbywanej nieruchomości, prowadził do wielu konfliktów między inwestorami a gminą. Jedyną wytyczną była przesłanką informująca o konieczności posługiwania się przepisami o gospodarce nieruchomościami. Dlatego ustawodawca wprowadził nowe zasady określania wartości nieruchomości.

Od 2018 roku:

• w sytuacji, gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu wartość nieruchomości określa się na podstawie wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych;
• w sytuacji, gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, wartość nieruchomości określa się na podstawie dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany.

Przepis, zgodnie z którym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nadal zachowuje ważność – podkreśla Bartosz Antos z portalu www.dzialkanadmorzem.pl.

Bartosz Antos
Wiceprezes Saveinvest