Jak nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wpłynie na rynek nieruchomości?

Przeczytaj także: Zintegrowany Plan Inwestycyjny. Jakich inwestycji będzie dotyczyć?

Kryzys gospodarki przestrzennej w Polsce trwa od wielu lat, a dostępne dane statystyczne potwierdzają ten problem. Obecnie prawie 1/3 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest procedowana ponad 3 lata. Jak wskazują dane Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), na koniec 2021 r. łączna powierzchnia gmin pokryta planami miejscowymi wynosiła 9,9 mln ha — zaledwie 31,7% powierzchni kraju. Co więcej, z końcem 2021 r. w Polsce obowiązywało 59,4 tys. planów miejscowych, a tylko 665 gmin na 2477 miało wskaźnik pokrycia planami miejscowymi w wysokości 90% i więcej. W Warszawie planem zagospodarowania przestrzennego jest objęte tylko 40 proc. obszaru, co potwierdza ogromny problem z pozyskaniem działek pod budowę przez deweloperów. Dziś działki pod budownictwo mieszkaniowe kosztują dużo więcej niż w krajach zachodnich. Gdyby były plany i działek było więcej, ceny by spadły, co przełożyłoby się automatycznie na ceny mieszkań.

Plan ogólny i zintegrowany plan inwestycyjny

W projekcie ustawy zaproponowano m.in. wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego – planu ogólnego oraz nowego aktu planowania przestrzennego – zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Zmiany przepisów ułatwią gminom racjonalne gospodarowanie terenem i uwzględnianie zasad zrównoważonego rozwoju w planowaniu przestrzennym. Ponadto pozwolą w sposób stopniowy urealnić istniejącą w planach miejscowych nadpodaż terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które nie zostały wykorzystane.

Plan ogólny ma stanowić schemat zagospodarowania przestrzeni, a jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Plan ogólny pozwoli określić m.in.: strukturę funkcjonalno-przestrzenną gminy poprzez wydzielenie stref planistycznych, na których możliwe będzie uzupełnianie zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy oraz zasady lokalizacji nowej zabudowy mieszkaniowej w relacji do obsługujących je obiektów, które realizują usługi publiczne. Dotyczy to np. szkoły podstawowej czy obszaru zieleni publicznej.

Natomiast zintegrowany plan inwestycyjny uzupełni, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej. ZPI będzie uchwalany przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. ZPI to narzędzie, które daje gminom większe możliwości w lokalizowaniu inwestycji z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewnią tym samym pełną transparentność. ZPI oczekują inwestorzy, w tym deweloperzy, ale jego pozytywne skutki będą odczuwać np. przyszli nabywcy mieszkań. Będą one widoczne w postaci zwiększonej dostępności lokali, a także w niższych cenach.

Ocena własna samorządów

Reforma planowania przestrzennego zakłada ponadto, że od 2026 r., każda gmina będzie zobligowana do przygotowania strategii rozwoju gminy, która to będzie zawierać kierunki polityki lokalnej, w tym przestrzennej. Wytyczne zawarte w strategii będą przekładane i doprecyzowane na konkretne uregulowania w planie ogólnym. Ustalenia planu ogólnego będą natomiast podstawą do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Rejestr Urbanistyczny

Według nowych przepisów z początkiem 2026 r. ma powstać Rejestr Urbanistyczny, prowadzony w formule online. Rejestr będzie zawierał m.in.: raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru. Dostęp do niego zyska bezpłatnie każdy zainteresowany. Rejestr przyczyni się zarówno do zwiększenia transparentności procesów inwestycyjnych, jak i ułatwi zebranie wszystkich danych w jednym miejscu.

SHRAGA WEISMAN, CEO Aurec Home