Mieszkania na wynajem stały się towarem deficytowym

Przeczytaj także: Wojna w Ukrainie podnosi ceny najmu w Polsce

Uchodźca z Ukrainy, który przybywa do Polski, by znaleźć bezpieczną przystań ma kilka możliwości organizacji noclegów. Pierwszy – bezpłatny, to skorzystanie z systemowych rozwiązań przygotowanych przez samorządy, organizacje charytatywne, a także lokalnych przedsiębiorców, którzy udostępniają nieodpłatnie swoje obiekty. To rozwiązanie jest skierowane przede wszystkim do tych uchodźców, którzy nie mają możliwości zapewnienia sobie zakwaterowania w innym miejscu: najmu komercyjnego, czy mieszkania przy rodzinie. Druga możliwość – to rozwiązanie, które stało się już symbolem polskiej empatii wobec naszych wschodnich sąsiadów, czyli użyczenie domu/mieszkania/pokoju przez rodziny, które najczęściej zupełnie bezinteresownie udostępniają swoją przestrzeń życiową będącym w potrzebie sąsiadom. Dwa pierwsze rozwiązania są jednak rozwiązaniem przejściowym, umożliwiającym przybyszom odnalezienie się w nowej rzeczywistości, odpoczynek i przemyślenie dalszych kroków. Rozwiązanie numer trzy to wszelkiego rodzaju hotele, hostele, schroniska, pensjonaty. Ostatnia, czwarta opcja to wynajem komercyjny realizowany zarówno jako tradycyjny wynajem mieszkania, ale również wynajem krótkoterminowy realizowany przez znane na rynku platformy pośredniczące w wynajmie.

Najbardziej pożądaną przez uchodźców formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest wynajem mieszkania.

Z punktu widzenia finansów, znalezienie mieszkania choćby na kilka miesięcy jest rozwiązaniem optymalnym – lepszym niż pobyt w hotelu czy mieszkaniu wynajmowanym na doby. Wielu przybyszów zza wschodniej granicy, jest przygotowanych na to, by płacić za wynajem mieszkania. Problemem jest coraz mniejsza dostępność lokali – zwłaszcza w największych metropoliach, które mimo rozbudowanego rynku najmu nie są w stanie zaspokoić ogromnego popytu. Rozwiązaniem może być skłonienie uchodźców do osiedlania się poza największymi ośrodkami, co zwłaszcza w pierwszej fazie fali uchodźców nie było tak oczywiste, mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.

W Polsce niemal cały rynek wynajmu mieszkań oparty jest na osobach prywatnych, a rynek instytucjonalny wynajmu to rzadkość.

Z tego też względu znalezienie mieszkania przez uchodźców wiąże się z wykonaniem niezliczonej liczby kontaktów z indywidualnymi właścicielami mieszkań, którzy mimo powszechnego zrywu pomocy Ukraińcom mają różny stosunek do takiego rodzaju najmu, dodaje Marcin Jańczuk.

Napływ uchodźców pojawił się w momencie, gdy rynek najmu mieszkań w Polsce charakteryzował się niższą, w porównaniu z poprzednimi okresami, podażą mieszkań.

Z naszych analiz wynika, że na koniec lutego br. w całej Polsce dostępnych było ok. 70 000 mieszkań do wynajęcia. Mówimy tutaj o aktualnych, unikalnych ofertach wynajmu. Jeszcze rok temu było to ponad 110 000 mieszkań. Wtedy jednak studenci, czyli bardzo liczna grupa na rynku najmu, byli ze względu na obostrzenia epidemiologiczne wyjątkowo mało aktywni. To zmieniło się po wakacjach i można śmiało zaryzykować hipotezę, że to właśnie oni uszczuplili dostępną na rynku ofertę o ok. 40 000 lokali, komentuje Bartłomiej Głuchowski, twórca narzędzia dla pośredników Unirepo. Ile mieszkań będzie dostępnych po napłynięciu pierwszej fali uchodźców z Ukrainy? – Na dane musimy poczekać do końca marca, ale przewidujemy, że liczba ta nas zaskoczy.

Najszybciej ubywa mieszkań w największych miastach, przede wszystkim z niższej półki cenowej. Jako, że do Polski przyjeżdżają często całe rodziny, zainteresowanie równie często dotyczy także większych mieszkań, a nawet domów. Zainteresowanie wynajmem osiąga rekordy.

W ciągu kilku dni od początku wojny niemal wszystkie mieszkania umożliwiające zamieszkanie rodziny w wielu miastach wojewódzkich zostały wynajęte. Dodatkowo mamy najmy w części sponsorowane przez firmy i sponsorów indywidualnych, co podbija cenę. Problem ze znalezieniem lokum nie dotyczy tylko najemców z Ukrainy, ale wszystkich tych, którzy planowali poszukiwać mieszkania do wynajmu. Jak można się było spodziewać obecna sytuacja ma wpływ na wzrosty stawek czynszu. Coraz trudno znaleźć coś w rozsądnej cenie, mówi dyrektor Maciej Klukowski z Home Management by Metrohouse.

Jak twierdzi Maciej Klukowski w przypadku przedłużającej się wojny należy oczekiwać, że popyt na najem mieszkań będzie zwiększony.

Coraz wyższe ceny wynajmu spowodują, że obecnie przy wysokich stopach procentowych rentowność najmu wzrośnie o ok. 2 pkt. proc. w skali roku. Można oczekiwać więc wzrostu popytu inwestycyjnego jako atrakcyjnej formy lokowania kapitału. Z czasem również rynki w mniejszych miejscowościach mogą odnotować silniejszy popyt na zakup mieszkań na wynajem. Rok 2022 będzie bardzo dobry dla właścicieli mieszkań. Najemcy muszą natomiast zapomnieć o obniżkach z czasów pandemii. Wysoki wzrost popytu przekłada się na wzrost cen, które przez najbliższych parę miesięcy na pewno będą się utrzymywać.

Z oceną sytuacji zgadza się Marek Paprocki, właściciel biur Metrohouse w Siedlcach i Białej Podlaskiej.

O ile wysokie stopy procentowe oraz kolejne rekomendacje KNF przyczynią się do wyhamowania akcji kredytowej, to klienci dysponujący gotówką nadal chętnie będą lokowali swoje oszczędności w nieruchomościach. Przy wysokiej inflacji wydaje się to jednym z bezpieczniejszych rozwiązań. Perspektywa wynajmu mieszkań przez uchodźców również sprzyja podtrzymaniu tego trendu.

W dyskusji na temat możliwego rozwoju sytuacji pojawiają się jednak nieco bardziej odmienne głosy:

Osoby, które chciały zainwestować pieniądze z uwagi na galopującą inflację już to najprawdopodobniej zrobiły. Będziemy więc obserwować raczej zakupy nieruchomości na potrzeby własne. Tutaj natomiast odsetek osób, gdzie finansowanie odbywa się z pomocą kredytu hipotecznego jest znacznie większy. Jednak z racji na coraz droższe i mniej dostępne kredyt na zakup takiej nieruchomości będą sobie więc mogły pozwolić osoby nieco zamożniejsze lub wspierające się w znacznym stopniu środkami z wkładu własnego, mówi Ewelina Szymańska, dyrektor biura Metrohouse z Olsztyna.

Sytuacja na lokalnych rynkach wynajmu

Warszawa

Ukraińcy najczęściej szukają mieszkań 2-3 pokojowych. Jak twierdzą pośrednicy Metrohouse, uchodźcy starają się unikać darmowych miejsc noclegowych i wolą zapłacić za wynajem, ponieważ chcą być niezależni. Niezwykle ważna jest dla nich bardzo dobra komunikacja, dlatego w miarę swoich możliwości wybierają lokalizacje dobrze skomunikowane, z szybkim dojazdem do centrum. Osoby poszukujące mieszkań są w stanie zapłacić ok. 2000 zł za lokal dwupokojowy i do ok. 4000 zł za 3 pokoje. Pojawiają się też zapytania o domy. W takich przypadkach budżet jest jeszcze większy. Wobec coraz węższej oferty w stolicy, zainteresowaniem cieszą się też podwarszawskie lokalizacje.

Wrocław

Mieszkanie o metrażu do 50 m kw. w dobrej lokalizacji kosztuje ok. 2200-2400 zł za miesiąc i na takie koszty muszą się przygotować Ukraińcy szukający mieszkania na wynajem. Jak wszędzie, jest trudno o znalezienie lokali na miesiąc lub dwa, a część właścicieli nie zgadza się nawet na wynajem mieszkania przez uchodźcę na długi termin. We Wrocławiu kończą się możliwości wynajmu. Uchodźcom proponowane są nieruchomości w innych pobliskich miejscowościach, jednak priorytetem dla nich, z uwagi na dostępność rynku pracy, jest cały czas Wrocław.

Łódź

Obywatele Ukrainy w znacznej części korzystają z płatnego wynajmu. Dysponują środkami do 2500 zł za miesiąc niemniej jednak, jak prawie wszędzie, brakuje ofert na wynajem krótkoterminowy. Poszukiwane przez nich lokale to kawalerki, mieszkania dwu i trzypokojowe.

Kraków

Uchodźcy z Ukrainy są w stanie zapłacić za wynajem mieszkania od 3000 zł do nawet 600 0zł. Szukają głównie dwupokojowych lokali, tylko w miejscu z dobrą komunikacją, dostępem do pełnej infrastruktury. Jak wynika z wypowiedzi krakowskich pośredników Metrohouse w mieście nie ma wielu ofert na wynajem. Pośrednicy przewidują, że nastąpi wkrótce naturalny wzrost cen i trzeba przygotować się na brak dostępności mieszkań w sezonie, który zwykle zaczyna się na wiosnę.

Lublin

W porównaniu do innych miast w Lublinie uchodźców nie jest bardzo wielu. Ci, którzy znajdują się w mieście liczą, że za miesiąc-dwa będą mogli wrócić do swoich domów. Osoby, które szukają mieszkań na wynajem posiadają budżety do 2000 zł za miesiąc. Dość dużą wagę przywiązują do lokalizacji i standardu mieszkania. Zależy im na bliskości centrum i wysokim standardzie mieszkania.

Marcin Jańczuk
Karolina Wasilewska-Buraczyk