Jak 7. podwyżka stóp procentowych wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Przeczytaj także: Koniec podwyżek stóp procentowych?

RPP podnosząc stopy NBP o równo 1 pp. ustaliła poziom stopy głównej, referencyjnej na poziomie 4,5 proc. Dla rynku nieruchomości mieszkaniowych nie ma większego znaczenia skala pojedynczego ruchu stóp NBP, ale zmiana długoterminowego trendu na wzrostowy i ich docelowy poziom. Jeszcze niedawno, zaraz po pierwszych ubiegłorocznych podwyżkach, taka wartość była dość powszechnie uznawana za docelową. Tymczasem dziś analitycy ING z dużą pewnością siebie prognozują poziom 6,5 proc. w tym roku i 7,5 proc. w przyszłym, i co gorsza bez gwarancji zakończenia bieżącego cyklu windowania kosztu krajowego pieniądza na takim poziomie.

Tymczasem, jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, już przy obecnej wartości stopy referencyjnej raty kredytów mieszkaniowych bez mała uległy podwojeniu w stosunku do okresu sprzed podwyżek. Wzrost rat o więcej niż 100 proc., będący najprawdopodobniej kwestią już najbliższej kolejnej regulacji RPP, dla ogromnej części dłużników hipotecznych może oznaczać przekroczenie poziomu krytycznego, albo inaczej „progu bólu”, powyżej którego dalsza, systematyczna spłata zadłużenia nie będzie możliwa.

Oczywiście głównym problemem pozostaje 330 tys. hipotek o wartości ponad 100 mld zł udzielonych w okresie „zerowych” stóp w latach 2020-2021. Są to kredyty obciążone największym ryzykiem ze wszystkich dotychczas udzielonych w kraju, które już nie tylko w przewidywalnej, ale bezpośredniej perspektywie najbliższych miesięcy, w okolicznościach dalszego zacieśniania polityki pieniężnej NBP mogą stać się zarzewiem kryzysu.

Sygnałem ostrzegawczym jest tegoroczne wyraźne tąpnięcie sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym. Z najnowszych raportów deweloperów giełdowych, komunikujących sprzedaż mieszkań w I kw. br. wynika, że spadek kontraktacji mógł wynieść w relacji rdr nawet jedną czwartą.

Jednak wyniki wąskiej grupy czołowych rynkowych tuzów jako nie do końca reprezentatywne mogą nie ujawniać prawdziwej skali problemu. Jak bowiem wynika ze statystyk serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl, w lutym br. sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach kraju była niższa rok do roku o 39 proc., natomiast w marcu już o 47,5 proc. Oznacza to, że nie tylko gwałtownie topnieje liczebność Polaków, których stać na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, ale gros tych już spłacających hipoteki może znajdować się na granicy możliwości regulowania zadłużenia.

W tej sytuacji trwa gorączkowa dyskusja na temat systemowej pomocy dłużnikom hipotecznym w terminowej spłacie rat. Konieczność takich działań oznacza, że system kredytowania zakupów mieszkaniowych nie był w ostatnich czasach, a szczególnie w okresie rekordowo niskich stóp procentowych, wystarczająco asekuracyjny, bezpieczny i przewidujący.

Teraz należy mieć świadomość powagi sytuacji. Jeżeli państwo bezzwłocznie nie wprowadzi skutecznych mechanizmów zabezpieczających całą rzeszę zagrożonych niewypłacalnością dłużników hipotecznych, jeszcze w tym roku na rynek mogą trafić dziesiątki tysięcy lokali w „promocyjnych” cenach, inicjując kryzys nie tylko w rodzimej mieszkaniówce o trudnych do przewidzenia skutkach.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu