Kupno mieszkania: czy pandemia zmienia oczekiwania nabywców mieszkań?

Przeczytaj także: Zakup mieszkania: cena najważniejsza

Po wybuchu pandemii i okresach lockdownów spodziewano się w Polsce widocznej zmiany w preferencjach konsumentów. Zakładano, że oczekiwania tych, którzy będą kupować mieszkania, pójdą w kierunku lokali większych, pozwalających zapewnić kąt do pracy, z balkonem czy ogródkiem i dostępem do zieleni. Miało to stać się kosztem zmiany preferowanej lokalizacji na te położone dalej od centrum, na obrzeżach metropolii. Tymczasem dane z IV kw. 2021 r. z Warszawy, Wrocławia, Krakowa i Trójmiasta pokazują, że:

• Czynnikiem mającym największy wpływ na kształtowanie zachowań osób poszukujących mieszkań pozostawały dynamicznie rosnące ceny (średnio w Polsce w tempie ok. 14-15% r/r).
• W dalszym ciągu największa grupa, bo aż 39% nabywców poszukuje mieszkań 2-pokojowych. Jest to jednak już prawie 8 p.p. mniej niż 5 lat temu. Jednocześnie na wszystkich czterech badanych rynkach od 2020 r. nieprzerwanie wzrasta zainteresowanie kawalerkami.
• Niezależnie od preferencji co do liczby pokoi, we wszystkich grupach nabywców (inwestor, singiel, para, rodzina) odnotowano dalszy spadek oczekiwań wobec minimalnego metrażu.
• Osoby poszukujące mieszkań urealniają budżet. We wszystkich miastach w 2021 r. istotnie wzrósł maksymalny deklarowany budżet każdej z grup nabywców. Średnio od 12% w Warszawie do 18% w Krakowie.
• W ciągu roku, z 36% w IV kwartale 2020 r. do aż 47% w IV kwartale 2021 r. wzrósł udział osób akceptujący metraż w przedziale 30-39 mkw. w poszukiwanych lokalach.
• Większość, bo ok. 60% singli, par i rodzin przy kupnie mieszkania chce wesprzeć się kredytowaniem. Wśród inwestorów jest to tylko 36%. Kupno mieszkania za gotówkę dotyczy głównie najmniejszych metraży.

Opublikowany właśnie raport „Preferencje nabywców mieszkań”, przygotowywany co roku przez zespół JLL na podstawie danych z platformy obido.pl, to ciekawa stopklatka – obraz rynku mieszkaniowego w IV kwartale minionego roku pokazany z perspektywy osób poszukujących mieszkań. Nie ulega wątpliwości, że trwająca w Ukrainie wojna wpływa nie tylko na demograficzny i społeczny wymiar życia w Polsce, ale zmienia również sytuację na rynku mieszkaniowym. Już dziś mówi się o szybkim wyczerpywaniu się ofert mieszkań do wynajęcia i rosnącej dysproporcji pomiędzy popytem a podażą. Napływ dużej grupy uchodźców szukających u nas tymczasowego, ale często też i długoterminowego schronienia, może przyczynić się do zmiany ogólnego obrazu preferencji osób poszukujących mieszkań. Prezentowane przez JLL dane i wnioski będą zatem istotnym punktem wyjścia do obserwacji skali zmian, których teraz jesteśmy świadkami.

Kupujący mieszkania mierzą siły na zamiary

Jak wynika z raportu „Preferencje nabywców mieszkań – 2021 r.”, zamiast spodziewanej zmiany oczekiwań w wyniku pandemicznych doświadczeń np. ze zdalną pracą i nauczaniem, rok 2021 przyniósł wzmocnienie trendów obserwowanych na polskim rynku mieszkaniowym na przestrzeni ostatnich kilku lat.

Konsumenci w dalszym ciągu najczęściej poszukiwali tradycyjnej „dwójki”, tyle że po raz kolejny obniżali swoje oczekiwania co do minimalnego metrażu. W Trójmieście było to już nawet lekko poniżej 35 mkw., a w Warszawie – 36,5 mkw. Rozglądający się za mieszkaniem zdecydowanie zwiększyli deklarowany maksymalny budżet przeznaczony na zakup, dość obiektywnie dostosowując go, szczególnie w Krakowie i Wrocławiu, do realiów cen ofertowych. Natomiast w Trójmieście i Warszawie założenia poszukujących już od dłuższego czasu rozmijają się z faktycznymi kosztami. Ta dysproporcja utrzymuje się na tych dwóch rynkach od kilkunastu kwartałów.

Zwiększanie budżetu deklarowanego w ślad za wzrostem cen ogólnie nie przychodzi z dnia na dzień – odwiedzający portal obido.pl potrzebują na dostosowanie średnio od 2 do 4 kwartałów.

Chociaż popyt na rynku mieszkaniowym w 2021 r. był bliski rekordowego, to szybki wzrost cen mieszkań w 2021 r. w połączeniu z podnoszeniem stóp procentowych negatywnie wpływają na siłę nabywczą osób poszukujących nowego lokum. W efekcie odnotowaliśmy kolejny spadek oczekiwań co do metraży. Ok. 60% osób deklarujących chęć kupna mieszkania na własny użytek chce posiłkować się kredytem. A w sytuacji zwiększonych kosztów tego rodzaju finansowania, zmniejsza się zdolność kredytowa klientów. Stąd należy także przypuszczać, że faktyczny budżet, jakim ostatecznie dysponowali nabywcy w IV kw. minionego roku, był niższy od deklarowanego - komentuje Anna Karaś, starszy konsultant w Zespole Badań Rynku Mieszkaniowego.

W ciągu ostatnich dwóch lat deklarowany maksymalny budżet na kupno mieszkania wzrósł we Wrocławiu o 19%, Warszawie o 24%, a w Trójmieście i Krakowie aż po 30%. I chociaż we Wrocławiu tempo tego wzrostu utrzymało się na poziomie z lat 2018-2019, o tyle w Warszawie było to wcześniej 15%, a w Krakowie 17% (rynek Trójmiejski nie był badany w pierwszych edycjach raportu).

Warto jednak zwrócić uwagę, że w poszczególnych miastach deklarowany budżet znacząco się różni. Zaobserwowaliśmy, że najmniejszą dysponowaną kwotę deklarują wrocławianie, a największą – mieszkańcy Warszawy. Dysproporcje sięgają nawet 30%. Im większa preferowana liczba pokoi, tym większe zróżnicowanie dotyczące deklarowanej ceny maksymalnej -zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz, Head of Residential Research w obido (Grupa OLX).

Mniejsze mieszkanie, czy dalej od centrum?

W zależności od miasta i grupy nabywców, obserwujemy inne sposoby adaptacji oczekiwań do rosnących cen. We wszystkich badanych miastach w ostatnich w latach wzrósł deklarowany popyt na kawalerki. Równocześnie odnotowano spadek popytu na mieszkania trzypokojowe. Skala zmian dot. preferowanej liczby pokoi nie jest jednak bardzo duża – dotyczy kilku punktów procentowych na przestrzeni kilku lat.

W ciągu ostatnich 2 lat obserwowaliśmy natomiast zmniejszenie oczekiwań nabywców w zakresie powierzchni mieszkania, chociaż tendencja ta w niewielkim stopniu dotyczy lokali 1-pokojowych. W przypadku mieszkań 2-pokojowych zmiana wynosi -1,3 mkw. porównując IV kw. 2021 r. do IV kw. 2020 r., natomiast przy lokalach 4-pokojowych jest to już spadek aż o 7,1 mkw. Wciąż stosunkowo największych mieszkań w przypadku lokali 2-pokojowych i więcej, poszukuje się w Warszawie, a najmniejszych w Trójmieście - mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Zarówno ceny, jak i pandemia przyczyniły się do zmiany preferowanych lokalizacji w grupach poszukujących mieszkań o większej liczbie pokoi. Pary i rodziny są dziś bardziej skłonne do przeprowadzki na obrzeża miast. Przed pandemią COVID-19 w poszczególnych grupach nabywców od 24% do 33% klientów rozważało zamieszkanie poza granicami głównego miasta.

Dzięki temu, że jesteśmy tak blisko osób poszukujących mieszkania, mogliśmy zauważyć wyraźną zmianę. W IV kw. 2021 r. odsetek nabywców skłonnych do wyboru peryferyjnej lokalizacji wzrósł wśród par do 41% (+16 p.p.) i do 48% wśród rodzin z dziećmi (+15 p.p.). Patrząc przez pryzmat poszczególnych miast, największy wzrost zainteresowania przedmieściami w ciągu dwóch lat odnotowano we Wrocławiu - o 14 p.p. (do 43%) oraz Warszawie o +10 p.p. (do 37%). W Trójmieście już wcześniej udział osób skłonnych do wyprowadzki na tereny oddalone od centrów był wysoki, bo przekraczał 40%, więc tu ta zmiana nie była aż tak wyraźna. W Krakowie liczba deklaracji ze wskazaniem na najdalej oddalone dzielnice wzrosła o 7 p.p. - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz, Head of Residential Research w obido (Grupa OLX).

Pary i rodziny najczęściej poszukują mieszkań na obido.pl

Od 2017 r. największą grupę wśród poszukujących mieszkania na platformie obido stanowią pary oraz rodziny z dziećmi, których udział w potencjalnym popycie wynosi ok. 63%. Kolejną co do liczebności grupą są single, których udział w zależności od badanego rynku i okresu kształtował się na poziomie od 21% do 25%. Udział inwestorów, myślących o zakupie pod wynajem bądź lokacie kapitału cechował się największą zmiennością w czasie, a na koniec 2021 roku wyniósł 15%. Na podstawie danych zbieranych z innych źródeł można stwierdzić, że udział inwestorów w zawartych transakcjach był w ostatnich latach wyraźnie wyższy i osiągał w niektórych miastach ponad 30%. Wydaje się, że spora część inwestorów korzysta przy poszukiwaniu mieszkań z innych źródeł informacji, bądź zamierzając zakup większej liczby mieszkań dociera bezpośrednio do wybranej firmy deweloperskiej.