Na czym polega umowa rezerwacyjna z deweloperem?

Przeczytaj także: Umowa rezerwacyjna, deweloperska, przedwstępna i przeniesienia własności. Czym się różnią?

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Dotychczas umowa rezerwacyjna między deweloperem a potencjalnym kupcem nieruchomości nie była regulowana prawnie. Stosowano więc rodzaj umowy nienazwanej, zawieranej zgodnie z zasadą swobody umów. Niestety stało się to przyczyną wielu nadużyć na rynku.

Do zmiany tego stanu rzeczy doszło wraz z wprowadzeniem ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

Według art. 29 ust. 2 nowej Ustawy deweloperskiej, umowa rezerwacyjna jest umową zawieraną między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, określaną jako rezerwujący. Przedmiotem tej umowy jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. W rezultacie można powiedzieć, że przedmiot umowy rezerwacyjnej to formalnie złożona przez dewelopera obietnica, że wybrany przez rezerwującego lokal nie zostanie sprzedany nikomu innemu przez ustalony między nimi okres. Taką umowę można zawrzeć przez zawarciem docelowej umowy deweloperskiej.

W jakiej sytuacji zawarcie umowy rezerwacyjnej jest korzystne dla kupującego? Dosłownie w każdym przypadku, w którym osoba zdecydowana na zakup potrzebuje czasu na załatwienie związanych z tym formalności, np. na zbadanie swojej zdolności kredytowej, pozyskanie kredytu, organizację niezbędnej dokumentacji itd. Zwłaszcza w aktualnej sytuacji rynkowej, w której przeznaczone do sprzedaży lokale w danej inwestycji rozchodzą się jak świeże bułeczki, warto skorzystać z możliwości rezerwacji interesującego nas lokalu.

Czas obowiązywania takiej umowy określa się z góry. Jeśli przyczyną, dla której strony zawierają umowę, jest proces uzyskiwania kredytu hipotecznego przez osobę rezerwującą, wtedy należy uwzględnić również czas potrzebny do otrzymania przez rezerwującego decyzji kredytowej (mówi o tym art. 31 Ustawy deweloperskiej).

Jaką rolę pełni więc umowa rezerwacyjna w przypadku rezerwującego i dewelopera? Klient zyskuje w ten sposób czas niezbędny do dopełnienia formalności związanych z zakupem nieruchomości. Podczas trwania rezerwacji będzie też informowany przez dewelopera o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym, które dotyczą inwestycji lub jego załącznikach w sposób pozwalający na ich identyfikację.

Z kolei deweloper zyskuje dzięki umowie rezerwacyjnej gwarancję, że klient – mimo że formalnie nie dokonuje transakcji – podejmuje działania zmierzające do zawarcia umowy deweloperskiej. Poza tym w celu zabezpieczenia potencjalnych strat, do których może dojść wtedy, gdy deweloper wycofa ofertę z rynku, a klient odstąpi od umowy, można pobrać tzw. opłatę rezerwacyjną. Z reguły gdy klient wycofa się z umowy rezerwacyjnej, taka opłata nie podlega zwrotowi.

Obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej

Jeśli umowa rezerwacyjna ma być zgodna z wymogami wskazanymi przez przepisy ustawy, musi zawierać przede wszystkim prawidłowe oznaczenie stron. Należy zawrzeć w niej również miejsce i czas zawarcia umowy. Kolejny istotny element to wskazanie ceny nieruchomości. Pozwoli to rezerwującym uzyskać gwarancję, że gdy dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, cena nie zostanie niespodziewanie podwyższona. Strony muszą również wskazać okres, na jaki lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego zostanie wyłączony z oferty sprzedaży. Ponadto ustalając okres trwania umowy rezerwacyjnej, trzeba uwzględnić też okoliczności, dla których się ją w ogóle zawiera. Zwłaszcza gdy przyczyną jest kredyt, a dokładniej badanie zdolności kredytowej i starania o kredyt hipoteczny. Taki proces może mieć różne okresy trwania w zależności od banku.

Mimo to według artykułu 14 ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 roku o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, kredytodawca, pośrednik kredytu hipotecznego oraz agent muszą przekazać konsumentowi decyzję w sprawie udzielenia kredytu hipotecznego w dwudziestym pierwszym dniu od dnia otrzymania wniosku, aby umożliwić porównanie warunków umów o kredyt hipoteczny oferowanych przez innych kredytodawców, chyba że konsument wyrazi zgodę na wcześniejsze przekazanie decyzji kredytowej. Niestety w praktyce banki rozpatrują wnioski w takim tempie, na jakie pozwala im natężenie ich składania.

Dodatkowo zgodnie z przepisami Ustawy deweloperskiej, trzeba wpisać do umowy rezerwacyjnej informacje dotyczących usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Koszty rezerwacji

Zawarcie umowy rezerwacyjnej może wiązać się z wysokimi kosztami. Deweloper ma prawo (według art. 32 Ustawy deweloperskiej) do ustalenia, że rezerwacja lokalu jest dopuszczalna jedynie poprzez opłacenie tzw. opłaty rezerwacyjnej. Jak wynika z przepisów, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Natomiast jeśli dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej, taką pobraną opłatę rezerwacyjną należy zaliczyć na poczet ceny.

Co zrobić, gdy klient jednak wycofa się z rezerwacji? Wtedy musimy wziąć pod uwagę przyczyny, w wyniku których nie doszło do zawarcia umowy docelowej. W sytuacji, w której:

• rezerwujący nie otrzymał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej,
• deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
• deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego,
  opłata rezerwacyjna musi zostać niezwłocznie zwrócona w całości rezerwującemu. Jeżeli jednak klient wycofa się z zakupu z powodów innych niż powyższe, nie ma żadnych przesłanek do dokonania zwrotu opłaty.

Czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej?

Według postanowień ustawy, umowa deweloperska to umowa zawierana między nabywcą nieruchomości a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności praw lub zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego z prawem do korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa.

Podsumowując, obie umowy – rezerwacyjna i deweloperska – wywołują zupełnie inny skutek prawny. Umowa rezerwacyjna nie powoduje związania w sposób ścisły dewelopera z klientem oraz do niczego ich nie zobowiązuje. Konsekwencją jej zerwania może być jedynie brak zwrotu opłaty rezerwacyjnej.

Natomiast umowa deweloperska to konkretna decyzja stron, która wiąże dewelopera i nabywcę, a przy tym zabezpiecza przyszłą transakcję przeniesienia własności.

Wnioski – czy warto podpisać umowę rezerwacyjną?

Tak - pod warunkiem, że jesteśmy zainteresowani daną nieruchomością i bardzo zależy nam na jej zakupie. Wówczas rezerwacja pozwoli nam uzyskać czas potrzebny do załatwienia wszystkich formalności i otrzymania decyzji o udzieleniu kredytu hipotecznego. Jeśli jednak deweloper zażąda opłaty rezerwacyjnej, musimy uwzględnić, że gdy wycofamy się z rezerwacji z przyczyn innych niż te, które wskazuje ustawa, możemy stracić wpłaconą kwotę bezpowrotnie.

Marcin Staniszewski