Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku

Przeczytaj także: Czy problem z nieuczciwym deweloperem można zgłosić do UOKiK?

1. Określ swoje wymagania

Zastanów się, jakie są Twoje potrzeby i wymagania dotyczące mieszkania. Zdecyduj, ile pokoi potrzebujesz, jaki metraż, w jakiej lokalizacji oraz ustal jakim budżetem dysponujesz. Warto uwzględnić plany na przyszłość, zwłaszcza jeśli marzysz o założeniu rodziny lub jej powiększeniu. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, zbadaj zdolność kredytową i wybierz korzystny kredyt hipoteczny. Od 1 lipca br. ruszył rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”, w którym państwo przez 10 lat dopłaca różnicę między stałą stopą a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Sprawdź, czy kwalifikujesz się do rządowych dopłat. Z programu mogą skorzystać osoby do 45. roku życia. Singiel może otrzymać kredyt w wysokości do 500 tys. zł. W przypadku małżeństw lub par posiadających co najmniej jedno dziecko – do 600 tys. zł. Maksymalna kwota wkładu własnego wynosi 200 tys. zł.

2. Wybierz dewelopera

Zrób listę deweloperów i zbadaj ich rynkową reputację. Sprawdź opinie, referencje, wcześniejsze projekty, doświadczenie i sposób finansowania inwestycji. Zaobserwuj wybranych deweloperów w social media, inwestorzy często informują o aktualnych promocjach na mieszkania, dniach otwartych i postępach prac na budowie. Wybierz dewelopera, który jest godny zaufania i ma pozytywne opinie. Jeśli zastanawiasz się nad zakup nieruchomości, której budowa jeszcze nie ruszyła, czyli na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi” koniecznie zapoznaj się z historią projektów dewelopera, opiniami klientów z wcześniejszych realizacji oraz sposobem finansowania inwestycji. Jeśli deweloper realizuje inwestycje ze środków własnych to nie ma potrzeby finansowania zewnętrznego, a tym samym nie zagraża mu utrata płynności finansowej, która jest trudna do utrzymania w przypadku znacznego spadku sprzedaży na prowadzonej budowie.

Rzetelność dewelopera potwierdza także przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jej członkowie zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk, regulującego prawa i obowiązki w relacji z klientem. Nabywcom daje to gwarancję, że do współpracy wybierają rzetelnego inwestora, który w sposób jednoznaczny i zrozumiały formułuje umowy i wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Aby sprawdzić, czy dany deweloper jest zrzeszony w PZFD, wystarczy wejść na stronę główną organizacji, a następnie wybrać zakładkę „Członkowie” – mówi Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

3. Zapoznaj się z dokumentacją

Poproś dewelopera o udostępnienie dokumentów dotyczących projektu, takich jak plany budynku, specyfikacje techniczne, umowę deweloperską, harmonogram płatności i wszelkie inne istotne dokumenty. Dokładnie zapoznaj się z nimi i zwróć uwagę na wszystkie warunki i zobowiązania. Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, skonsultuj je z biurem sprzedaży dewelopera lub z prawnikiem specjalizującym się w transakcjach nieruchomościowych. Zarówno doradca, jak i prawnik pomogą Ci zrozumieć warunki umowy, zabezpieczy Twoje interesy i zapewnią, że wszystkie formalności są prawidłowe.

Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. Ustawą deweloperską masz prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. Warto ten dokument dokładnie przestudiować, a dowiesz się z niego m.in.:

• o doświadczeniu dewelopera – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
• jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek,
• czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
• czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. obwodnica, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
• jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
• kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

4. Omów warunki płatności

Dokładnie skonsultuj z deweloperem warunków płatności. Upewnij się, że masz jasność co do harmonogramu płatności, wysokości wpłaty początkowej, terminu kolejnych transzy, płatności końcowej oraz innych opłat. Przy ustalaniu ceny za lokal nie wahaj się jej negocjować. Być może uda Ci się utargować tańsze miejsce w garażu albo podwyższony standard wykończenia – wiele zależy od dewelopera, sytuacji na rynku i zainteresowania, jakim cieszy się wybrana przez Ciebie inwestycja.

Warto wiedzieć, że kupując mieszkanie należy uregulować także opłaty dodatkowe, które wpływają na ostateczną cenę. Do takich kosztów zaliczamy:

• opłaty skarbowe,
• koszty notarialne,
• prowizje biura nieruchomości,
• podatek VAT,
• dodatkowe koszty wykończenia wnętrza mieszkania.

Warto uwzględnić powyższe koszty już na etapie planowania zakupu tak, aby właściwie ocenić swoje możliwości finansowe.

5. Podpisz przedwstępną umowę deweloperską

Gdy masz już wybrane wymarzone „M” i jesteś zadowolony z wynegocjowanych warunków kupna lokalu, podpisz przedwstępną umowę deweloperską z deweloperem. Przed transakcją powinieneś otrzymać jej wzór wraz z prospektem informacyjnym, będącym częścią umowy.

Najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Ponadto znajdziesz w niej informacje m.in. o:

• cenie nieruchomości i jej lokalizacji,
• terminach wpłaty zadatku, kolejnych transz
• terminie przekazania lokalu,
• skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
• warunkach rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie),
• terminach i warunkach odbioru lokalu,
• konsekwencjach wycofania się z zawartej umowy (standardowo – przepadek zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający).

6. Dokonaj płatności

Realizuj płatności terminowo zgodnie z ustalonym harmonogramem. Upewnij się, że wszystkie transakcje finansowe są przeprowadzane za pośrednictwem bezpiecznych kanałów.

7. Monitoruj postęp budowy

Bądź na bieżąco z postępem budowy inwestycji. Kontaktuj się z deweloperem, aby otrzymać regularne aktualizacje dotyczące harmonogramu budowy. Śledź social media inwestora, w których informuje o postępach w budowie i najważniejszych sprawach dotyczących całego projektu.

8. Odbierz mieszkanie

Gdy inwestycja jest gotowa, deweloper wyznacza termin odbioru lokalu. Pamiętaj o przeprowadzeniu szczegółowej inspekcji mieszkania, aby upewnić się, że wszystko jest zgodne z umową. Zwróć uwagę na standard wykończenia, sprawdź, czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, montażu okien i drzwi, przygotowaniu instalacji i przyłączy itp. Wszelkie wady i niedociągnięcia zgłoś deweloperowi, aby naprawił je jeszcze przed zamieszkaniem. Czeka Cię jeszcze wykończenie lokalu. Warto widzieć, że teraz nie trzeba robić tego na własna rękę. Niektórzy deweloperzy działają kompleksowo i oferują opcję wykończenia mieszkań „pod klucz”.

W Aurec Home zauważamy, że odsetek nabywców, którzy decydują się na zakup mieszkania z wykończeniem „pod klucz” systematycznie wzrasta. Z pakietów wykończeniowych korzystają zarówno klienci kupujący lokal pod wynajem, jak i na własne cele mieszkaniowe. Dlaczego warto skorzystać z wykończenia mieszkania „pod klucz”? Nabywca oszczędza czas i pieniądze, nie musi odwiedzać marketów budowlanych, szukać ekipy remontowej czy też kontrolować postępu prac. Nadzór nad przebiegiem i jakością wykonania prac wykończeniowych leży po stronie pracowni Home Planer, która kompleksowo wykańcza wnętrza we wszystkich naszych inwestycjach – komentuje Mariola Żak z Aurec Home.

9. Podpisz umowę ostateczną

Umowa przekazująca własność zakupionego mieszkania może zostać podpisana dopiero wówczas, gdy budynek będzie gotowy i oddany do użytkowania. Podpisanie ostatecznej umowy kupna nieruchomości odbywa się w obecności notariusza. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, po zakończeniu transakcji powinieneś złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku.

Kiedy kupujesz gotowe mieszkanie, transakcję możesz sfinalizować po zakończeniu formalności kredytowych i podpisaniu umowy z bankiem. Jeśli natomiast Twoje „M” jest w trakcie budowy, na ostatni etap musisz poczekać kilka lub kilkanaście miesięcy.

Aby nieruchomość trafiła ostatecznie w Twoje ręce, lokal musi zostać wyodrębniony. Jeśli deweloper zaciągnął kredyt zabezpieczony hipoteką na inwestycji, musi przedstawić zgodę banku finansującego budowę na wyodrębnienie Twojego mieszkania jako osobnej nieruchomości pozbawionej jakichkolwiek obciążeń.

Procedura zakupu mieszkania od dewelopera jest zazwyczaj taka sama. Pamiętaj, że należy przestrzegać prawa, konsultować się z tylko z zaufanymi doradcami i dokładnie zapoznać się z dokumentacją i umową przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji.