Odpowiedzialność za samowolę budowlaną. Co warto wiedzieć przed zakupem nieruchomości?

Przeczytaj także: Legalizacja samowoli budowlanej w trybie uproszczonym. Dla kogo i ile kosztuje?

W dużym skrócie

• Problemy wynikające z dokonanej samowoli budowlanej mogą przejść na kolejnego właściciela nieruchomości mieszkaniowej. Takie sytuacje już się zdarzały w praktyce. Późniejsze dochodzenie roszczeń od sprzedającego (m.in. z tytułu rękojmi) nie jest łatwe.
• W związku z powyższym, konieczne jest zwrócenie uwagi na ewentualne przeróbki względem pierwotnego projektu oraz legalność wzniesionych obiektów budowlanych. Nie każdy z nich może zostać objęty uproszczoną procedurą legalizacyjną (bez opłaty legalizacyjnej).
• Nie dziwi zatem fakt, że osoby kupujące nieruchomości mieszkaniowe, przed podjęciem wiążącej decyzji coraz częściej proszą o pomoc wyspecjalizowanych rzeczoznawców budowlanych.

Poniżej serwis NieruchomosciSzybko.pl szerzej zwraca uwagę na kwestie, o których wielu właścicieli mieszkań i domów dowiedziało się niestety zbyt późno.

Odpowiedzialność nabywcy samowoli - jak wygląda?

Wydaje się, że w pierwszej kolejności warto krótko wyjaśnić, na jakich podstawach bazuje odpowiedzialność nabywcy samowoli budowlanej za prace, które wcześniej wykonano nielegalnie. Tym bardziej, że ten temat nie jest do końca oczywisty. Prawo budowlane nie mówi bowiem wprost, kto jest odpowiedzialny za samowolę budowlaną w razie zbycia nieruchomości.

Mimo tego, istnieją podstawy prawne, by obecny właściciel nieruchomości odpowiadał za roboty budowlane, z którymi nie miał nic wspólnego - jako że wykonano je z inicjatywy poprzedniego właściciela.

Wiele osób o tym niestety nie wie. Chodzi zarówno o właścicieli domów i mieszkań, jak i potencjalnych nabywców takich nieruchomości” - podkreśla Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Jeżeli chodzi o podstawy prawne takiej specyficznej odpowiedzialności, to warto zwrócić uwagę na Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 22 marca 2017 r. (II SA/Gd 19/17). Wskazuje on bowiem, że: Obowiązek likwidacji samowoli budowlanej, w tym również wykonanie rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, przechodzi na następców prawnych - aktualnych właścicieli, użytkowników wieczystych nieruchomości. Oczywiście, obowiązkiem nowego właściciela nie zawsze będzie rozbiórka.

Czasem wystarczy wnieść opłatę legalizacyjną lub wykonać prace wskazane przez nadzór budowlany. To jednak również oznacza koszty, czasem niemałe - przypomina Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Rękojmia - możliwa, ale niełatwa do wykorzystania?

Naturalnie, trzeba pamiętać, że wada fizyczna w postaci samowoli budowlanej daje obecnemu właścicielowi nieruchomości mieszkaniowej prawo do skorzystania z rękojmi (np. w formie roszczenia o obniżenie ceny zakupu). Poza tym rekompensaty od sprzedającego za wadę w formie samowoli można dochodzić na zasadach ogólnych.

Pamiętajmy jednak o częstej konieczności uwikłania się w długoletni spór sądowy. Innymi słowy, zakupu nieruchomości mieszkaniowej obciążonej samowolą należy się wystrzegać w największym stopniu - dodaje Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Samowolę nie zawsze można łatwo zalegalizować…

Przedstawiciel znanej stołecznej agencji nieruchomości zwraca też uwagę na inny aspekt. Mianowicie, prosta i darmowa ścieżka legalizacyjna dla kupionej samowoli może być niedostępna.

Pamiętajmy bowiem, że uproszczona legalizacja samowoli budowlanych możliwa jest tylko w przypadku stwierdzenia budowy obiektu lub jego części bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, bez wymaganego zgłoszenia lub pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia - pod warunkiem, że od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat.

Uproszczona legalizacja będzie niemożliwa, jeżeli nadzór budowlany przed upływem dwudziestoletniego terminu podjął działania zmierzające do likwidacji samowoli” - przypomina Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Trzeba zwracać uwagę na tzw. lokale inwestycyjne

Samowole budowlane czasem kojarzą się np. z szopą postawioną przed laty bez żadnych formalności. Warto jednak pamiętać, że samowole to znacznie szersza kategoria. Zaliczają się do niej chociażby większe mieszkania prowizorycznie przerabiane pod wynajem poprzez wstawienie dodatkowych ścianek działowych i urządzenie np. małych kuchni oraz łazienek.

Inwestorzy tworzący takie lokale „wielopaki” ryzykują tym, że sąd nakaże im przywrócenie stanu poprzedniego, co może wiązać się ze sporymi kosztami (przykład: Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 7 listopada 2024 r. - sygnatura akt: II SA/Bk 256/24).

Podobne ryzyko występuje w razie zakupu mieszkania przystosowanego do maksymalizowania zysku z najmu, które wcześniej przerobiła inna osoba” - podsumowuje Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy, NieruchomosciSzybko.pl.

Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości