Umowa z deweloperem: co musi zawierać?

Przeczytaj także: Odstąpienie od umowy z deweloperem: jakie kary?

Dobra umowa powinna minimalizować ryzyko zakupu lokalu w budowie. Home Broker publikuje wzorzec, z którego można skorzystać. Powoli wracają czasy, w których poszukujący mieszkań decydowali się na zakup lokali w budowie czy w skrajnym przypadku przed wbiciem „pierwszej łopaty”. Sprzyja temu spadek liczby mieszkań oddawanych do użytku i gwałtowne ożywienie na rynku nowych inwestycji mieszkaniowych. Tylko w maju deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 10 tys. mieszkań, blisko dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Zachętą do zakupu mieszkań w budowie są rabaty, tym większe, im wcześniejszy jest etap realizacji inwestycji. Wynoszą od kilku procent do nawet 10 czy 20% w przypadku „dni otwartych” organizowanych przez deweloperów.

Inwestycja w budowie = większe ryzyko

Z zakupem mieszkania na etapie budowy wiąże się jednak ryzyko: niedotrzymania terminów przez dewelopera, zmian w projekcie, błędów w wykonawstwie, problemów administracyjnych czy wreszcie bankructwa dewelopera. Przed tym ryzykiem przynajmniej częściowo powinna zabezpieczać umowa zakupu mieszkania.

Umowa powinna tak samo chronić klienta i dewelopera

W opinii Home Broker, który współpracuje obecnie z ponad 200 deweloperami i obsługuje co miesiąc tysiąc klientów, umowy, jakie deweloperzy proponują klientom zwykle dużo lepiej chronią interesy tych pierwszych. Dlatego opierając się na własnych doświadczeniach i wychodząc naprzeciw potrzebom kupujących stworzyliśmy wzorzec umowy, w którym prawa i obowiązki obu stron są symetryczne. Zależało nam na tym, aby zaproponowane rozwiązania były realne, tzn. aby istniała rzeczywista możliwość wynegocjowania ich od dewelopera. W konsekwencji umowa odzwierciedla nie tylko rozwiązania korzystne dla klienta, ale również postanowienia zabezpieczające podstawowe prawa dewelopera.

Zapisy umowy trzeba negocjować

Prace nad projektem zaczęliśmy od zdefiniowania obszarów, w których interes kupującego najczęściej jest naruszany. Wypunktowaliśmy też ważne zagadnienia, na które chcieliśmy kupującym zwrócić szczególną uwagę.

Przygotowując wzorzec umowy wzięto ponadto pod uwagę rejestr niedozwolonych klauzul, czyli zapisy umów z deweloperami, które zakwestionował UOKiK. Projekt może posłużyć za wzorzec dla osób, które przygotowują się do zawarcia umowy z deweloperem. Może być wykorzystany w całości lub częściowo, jeśli kupujący uzna, że w proponowanej przez dewelopera umowie warto zmienić czy po prostu doprecyzować kilka zapisów. Skupiliśmy się na umowie przedwstępnej gdyż uznaliśmy, że po pierwsze z nią wiąże się dla kupującego ryzyko, a po drugie, umowa przedwstępna zawiera w sobie wiele postanowień umowy ostatecznej. Zawarte w projekcie propozycje zapisów należy traktować jako przykładowe, a nie jedyne możliwe. Są one wynikiem założonych przez nas warunków, w jakich realizowana jest inwestycja czy dokonywany jest zakup mieszkania, które w rzeczywistości mogą być inne.